Kira Bedeli Covid 19 Bilgi Notu


Covid

COVID-19 (KORONAVİRÜS) VE KİRA SÖZLEŞMELERİ

Kira Bedeli Covid 19 Bilgi Notu

Tüm dünyayı etkisi altına alan ve Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi olarak ilan edilen Covid-19 virüsü nedeniyle, ülkemizde halk sağlığının korunması ve salgının yayılmasını engelleyebilmek adına pek çok önlem alınmıştır. Bu tedbirler kapsamında, İçişleri Bakanlığı tarafından hazırlanan genelgeler ile birçok işletmenin faaliyetleri geçici süreliğine durdurulmuştur. Ülke genelinde 20 yaş altı ve 65 yaş üstü vatandaşlar bakımından sokağa çıkma yasağı getirilmiş ve hastalığın sıkça görüldüğü bölgelerde bölgesel karantina kararları alınmıştır. Son olarak 31 ilin sınırları İçişleri Bakanlığı tarafından sayılan istisnalar dışında giriş ve çıkışlara kapatılmıştır.

Halk sağlığını korumak adına alınan bu tedbirler, işletmelerin birçok ekonomik sorununu da beraberinde getirmiştir. Bu sorunların en başında, faaliyet gösterdikleri adreste kiracı olan işletmelerin kira bedeli ödeme mükellefiyeti gelmektedir. Gerek bazı alanlarda faaliyet gösteren işletmelerin faaliyetlerinin tamamen durdurulması, gerekse vatandaşların evlerinde sosyal izolasyona girmesi nedeniyle açık olan sınırlı işletmenin müşteri potansiyelinin oldukça azalması karşısında, işletmelerin içine düştüğü ekonomik sıkıntılar bakımından kısa çalışma ödeneğinden yararlanmanın kolaylaştırılması, bazı bankaların faiz ödemelerinde kolaylık sağlaması ve kredi limitlerini artırması gibi bir takım destekleyici düzenlemeler getirilmiştir.  Bu düzenlemelerden biri de, işyerlerinin belli zaman aralığındaki kira bedellerinin ödenmemesine ilişkin aşağıda açıklayacağımız yeni düzenlemedir.

İş yerleri bakımından kira bedeli önemli bir maliyet kalemidir. Özellikle alışveriş merkezlerinde veya önemli ticari bölge ve caddelerde bulunan iş yerlerinin kira bedellerinin yüksek tutulabilmesinin nedeni, bu tip yerlerde ticari faaliyetin yoğunluğuna duyulan güvendir. Yaşadığımız bu olağanüstü dönemde bu tip ticari faaliyetler büyük oranda durmuş veya aksamıştır. Bu durumda ödenen kira bedellerinin akıbeti tartışmaya açılmıştır. Nitekim işyerlerinde kira bedellerinin tahsiline ilişkin olarak, 26 Mart 2020 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.”[1] Bununla birlikte bu düzenleme kira bedellerinin ödenmesinin ertelenmesi veya işyerinin kullanılmadığı dönemde kira bedelinin ödenmeyeceği anlamına gelmemektedir. Bu yeni düzenlemede belirtilen dört ay boyunca, işyeri kiraları bakımından kiracılar tarafından kira bedelinin ödenmemesi hali, gerek TBK gerekse İİK kapsamında tahliyeye ve sözleşmenin feshine sebebiyet vermeyecektir. Bu halde, bu dönemde kiracının kira bedelini ödememesi halinde kiraya veren tarafından ihtarname gönderilse dahi, TBK’nın 352. maddesi kapsamında haklı ihtar sayılmayacak, bu sürelerde kira bedeli ödenmemiş olsa dahi TBK’nın 315. maddesi kapsamında ödeme için verilen sürede ödenmemesi feshe gerekçe olamayacak, yine bu tarihlerde ödenmemiş kira bedellerine ilişkin İİK hükümleri uyarınca İcra Müdürlükleri’nden tahliye talep edilemeyecektir.

Ancak önemle belirtmek gerekir ki, kanun koyucu her iki tarafa borç yükleyen kira sözleşmeleri kapsamında kiracılara bu yönde bir imkân sağlamışsa da, tarafların menfaat dengesini sağlamak amacıyla kiraya veren açısından da bu kira bedellerinin icrai ve hukuki yollarla talep edilmesi imkanını baki bırakmıştır. Tekrar vurgulamak gerekir ki, bu düzenleme hiçbir şekilde bu döneme ilişkin kira bedellerinin ödenmeyeceği anlamına gelmemektedir. Düzenlemeye dahil edilen dört aylık dönem boyunca, tüm kira borçlarının tahakkuk edeceği ve ödenmediği takdirde her türlü hukuki ve icrai yolla tahsilinin sağlanabileceği açıktır. İlaveten kiraya veren, kira bedellerinin geç ödenmesinden kaynaklı olarak oluşan temerrüt faizini de talep edebilecektir, sadece bu süreç boyunca kira bedelinin ödenmemesi feshe ve tahliyeye gerekçe oluşturamayacaktır. Düzenleme ile sadece belirlenen dönemdeki kira bedellerinin ödenmemesinin, kiraya veren açısından kanunda yer alan tahliye ve fesih imkanlarını ortadan kaldıracağı düzenlenmiştir. Bu kapsamda, kiracıların kira bedelini ödemeye ilişkin sorumluluğu hiçbir şekilde kaldırılmamış, askıya alınmamıştır. Ayrıca, konut kiraları bakımından da bugüne dek getirilmiş yukarıdaki gibi düzenleme henüz bulunmamaktadır. Bu kapsamda konut kiralarının düzenlemede belirtilen dört aylık dönem sürecinde ödenmemesi, tahliyeye ve kira sözleşmesinin feshine sebebiyet verebilecektir. Böyle olunca işyeri kullanılamasa bile kira bedeli borcunun devam ettiğinden, işyeri kiracıları açısından bu bedellerin Türk Borçlar Kanunu uyarınca ödenmemesinin ya da en azından farklı bir tutarda ödenmesinin mümkün olup olmadığı uygulamayı fazlaca meşgul eden bir soru olarak karşımıza çıkmıştır.

Konut kiraları bakımından da benzer durumlar söz konusu olabilmektedir. COVID-19 nedeniyle ortaya çıkan ekonomik güçlükleri konut kiracılarının da kira bedellerini ödemekte güçlükle karşılaşmasına yol açmaktadır. Yine bazı konut kiracıları salgından korunmak amacıyla konutlarını geçici olarak kullanmama yolunu da seçmişlerdir. Tüm bu durumlar, kira bedelini ödeyemeyen veya kullanımda bulunmadığı için ödemek istemeyen konut kiracılarının da kiraya verenlerle uyuşmazlık yaşama ihtimalini güçlendirmiştir.

Hem konut hem de işyeri kiraları bakımından da geçerli olan Türk Borçlar Kanunu’nun 324. Maddesinde açıkça “ Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlü olduğu; bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirileceği” hükme bağlanmıştır”. Bu çalışmamızda bu genel hüküm de dikkate alınarak, konut ve işyeri kiralarında kira bedellerinin akıbeti incelenecektir. Aşağıda başlıklar hâlinde bu olasılıkları ve değerlendirmelerimizi sunacağız.

  • İçişleri Bakanlığı tarafından 13 Mart tarihinde çıkarılan genelde kapsamında aşağıdaki alanlarda faaliyet gösteren işletmelerin faaliyetleri geçici süreyle durdurulmuştur: “Gece kulüpleri, bar, pavyon, diskotek, tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezleri [2]Koronavirüs salgını kapsamında halkın sosyal izolasyonunu sağlamak adına alınan en önemli tedbirlerden biri olan bu tedbir sonucu birçok işletmenin faaliyeti geçici olarak durdurulmuştur. Bu işyerlerin önemli bir bölümünün kira sözleşmeleri devam etmektedir. Bu durum beraberinde bu işyerlerinde faaliyet gösteren işletmelerin birçoğunun ekonomik bir darboğaza girmesi ihtimalini doğurmuştur. İşyerlerinin bu süreçte en zorlanacağı hususlardan birinin, faaliyet gösterilememesine rağmen kira ödeme yükümlülüklerinin devam etmesi olduğu şüphesizdir.

 

  • Bir idari makam tarafından faaliyetlerin durdurulmasının, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin dinamiklerini temelden etkileyeceği açıktır. Öncelikle belirtmek isteriz ki, tüm dünyayı etkisi altına alan koronavirüs salgını, bir mücbir sebep olarak sayılabilecektir. Bu kapsamda, taraflar arasındaki kira sözleşmelerinde, mücbir sebep hâllerinde sözleşmenin akıbetini düzenleyen bir madde varsa öncelikle bu maddenin uygulanması gerekmektedir.

 

  • Kira sözleşmesinde ortaya çıkan bu riskin nasıl paylaştırılacağı öngörülmüş olabilir. Sözleşmede mücbir sebep, olumlu veya olumsuz uyarlama hükümleri bulunabilir. İlk olarak bu hükümlere bakılması gerekir. Kira sözleşmesinin tüm hükümleri bir arada ele alınmalı ve yorumlanmalıdır; ancak bu şekilde taraflar arasındaki risk paylaşımının nasıl yapıldığı anlaşılabilir[3].

 

  • Bu tür hükümlerin yokluğu hâlinde de böylesi bir durumun riskine kimin katlanacağının anlaşılması için somut sözleşme ilişkisindeki tüm veriler değerlendirilecek, sözleşmenin bütünü bu şekilde yorumlanacak ve sonrasında da Türk Borçlar Kanunu hükümlerinin kira sözleşmesine ne şekilde uygulanacağı tespit edilmelidir[4].

 

  • Taraflar arasındaki sözleşmede bir düzenlemenin bulunmadığı durumda da, söz konusu genelge nedeniyle işyeri kiracılarının faaliyetleri duracağından ve kazanç elde edilemeyeceğinden kira bedeli noktasında uyuşmazlık doğabilir. Kira sözleşmelerinde uyuşmazlığı çözücü bir hüküm bulunmaması durumda uygulanması olası hukuk kuralları ve kurumları TBK m. 136’da düzenlenen kusura dayanmayan ifa imkansızlığı, TBK m. 138 hükmü kapsamında aşırı ifa güçlüğü ve kira hukukuna özgü TBK m. 299 ve devamındaki hükümlerdir. Türk Borçlar Kanunu’nun “İfa İmkânsızlığı” yan başlıklı 136. Maddesine göre: “Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır.” Bu madde ile, borçlunun kusuru olmaksızın ifanın imkansızlaşması durumu karşısında sözleşmenin sona ermesi düzenlenmektedir. Ancak bu maddenin, ani edimli sözleşmeler bakımından bir kalıcı bir ifa imkansızlığı halini düzenlediği görülmektedir [5]. İçişleri Bakanlığı genelgesinde faaliyetlerin geçici süreli olarak durdurulduğunun belirtilmesi, ayrıca tüm dünya genelinde salgının ilerleyen aylarda etkisinin azalacağı öngürüsü kapsamında, Koronavirüs’ün sürekli bir ifa imkansızlığı değil, ancak geçici bir ifa imkansızlığı olarak kategorize edilmesi bu aşamada daha uygun görünmektedir. Ayrıca özellikle kira sözleşmeleri bakımından, yaygın olarak taraf iradelerinin sözleşmenin sona ermesi yönünde olmayacağı söylenebilecektir. Bu nedenle TBK 136’nın sürekli edim içeren kira sözleşmeleri bakımından, güncel gelişmeler ışığında en azından bu aşamada uygulama alanı bulamayacağı söylenebilecektir.
  • Bu noktada gündeme gelebilecek diğer madde, TBK’nın “Aşırı İfa Güçlüğü” başlıklı 138. maddesidir; “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” Madde metninde düzenlendiği üzere Koronavirüs’ün hali hazırda devam eden kira sözleşmelerinin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum olduğu şüphesizdir. Salgın nedeniyle Bakanlık tarafından faaliyetlerin durdurulmasının kiracılardan kaynaklanmayan bir nedenle meydana gelen olağanüstü bir durum olduğu aşikardır. Bu kapsamda, bu dönemde ödenecek kira bedellerine ilişkin kiracıların, kira bedelinin uyarlanmasını talep etmelerinin mümkün olabileceği kanaatindeyiz. Bu madde uyarınca ayrıca, bu imkândan yararlanabilmek için borcun ifa edilmemiş olması, ya da ihtirazi kayıtla ifa edilmiş olması gerektiğini özellikle belirtmek isteriz. Bu kapsamda kira bedelinin herhangi bir ihtirazı kayıt olmaksızın ödenmiş olması halinde, sonradan uyarlama talep etmenin ve ödenmiş kira bedellerinin iadesinin mümkün olamayacağı sonucuna ulaşılmaktadır. Bir görüşe göre, idari makamlarca faaliyetlerin yasaklanması hâli hukuki ayıp olarak nitelendirilecektir, böylelikle kiraya verenin TBK 307 kapsamında kira bedelinde indirim talep edebileceği ya da TBK 306 uyarınca sözleşmenin feshini isteyebileceği kabul edilmektedir. TBK’nın “Kira Bedelinin İndirilmesi” yan başlıklı 307. madde hükmü aynen aşağıdaki gibidir; “Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.”

 

  • Öğretide ayıp, maddi, hukukiya da ekonomik ayıp şeklinde sınıflandırılmakta olup, Yargıtay tarafından hukuki ayıp malın kullanımının hukuken sınırlandırılmış olması olarak tanımlanmaktadır [6]. Bu kapsamda bir idari kararla faaliyetlerin geçici olarak durdurulmasına karar verilmesinin, kira sözleşmesi kapsamında hukuki ayıp teşkil ettiği düşünülebilecektir. TBK’nın 306. maddesi kapsamında ayıp halinde kiracının seçimlik hakları aşağıdaki gibidir;
  • Kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini talep etmek,
  • Bu sürede ayıp giderilmezse ayıbın kiraya veren hesabına giderilmesini ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirilmesini talep etmek,
  • Kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep etmek.

 

  • Yaşanan gelişmeler ışığında yukarıdaki seçimlik hakların kullanılmasının fiilen mümkün olmadığı açıktır ve bu kapsamda kiracı, TBK’nın 307. maddesinde düzenlendiği üzere kira bedelinde indirim talep etme hakkına sahip olacaktır. Bu maddede düzenlenen kira bedelinden indirim hakkı, “ayıbın giderildiği ana kadar talep edilebilecek” bir seçimlik hak olarak düzenlenmiştir [7]. Bununla birlikte bu hususun tartışmalı olduğunu da belirtmemiz gerekir, aksi görüş de savunulmakta, bu hâlde kiraya verenin borca aykırı bir davranışı bulunmadığından, ayıp hükümlerine gidilmesinin mümkün olmadığı da savunulmaktadır [8]. Herhangi bir hukuki ayıptan bahsedebilmek için, temelde kiraya verenin dahil olduğu bir borca aykırı davranış olması ve kiraya verilenin hukuki durumunun bu nedenle değişmesinin aranması makuldür. İçişleri Bakanlığı tarafından faaliyetlerin durdurulması genel bir karar olup, ne kiracının ne de kiraya verenin bu genelgeler kapsamında herhangi bir dahili bulunmadığı şüphesizdir. Bu nedenle güncel gelişmeler kapsamında ayıp hükümlerine başvurulması dikkat çekici bir yaklaşım olsa da, kira bedelinin uyarlanmasının daha isabetli bir çözüm olacağı kanaatindeyiz.

 

  • Faaliyetleri herhangi bir idare kararıyla resmi olarak durdurulmayan işyerleri bakımından ise, her ne kadar faaliyetlerin durdurulması söz konusu değilse de, 20 yaş altı ve 65 yaş üstü vatandaşlara sokağa çıkma yasağı getirilmiş olması ve diğer yaş grupları için de hükümetin her kanalından sosyal izolasyon çağrısı yapılması nedeniyle insanların dışarıya çıkmaktan kaçınmasının, bu işyerlerinin kazancında ciddi ölçüde azalma yaratacağı şüphesizdir. Bu nedenle bu işyerleri bakımından da, TBK’nın 138. maddesi kapsamında, bu döneme özel olarak kira bedelinde uyarlama talep edilebileceği düşüncesindeyiz.

 

Daha fazla bilgi ve sorularınız için:

Murat Uyanık (muyanik@yavuz-uyanik.av.tr)

Gülce Ataman Demirel (gataman@yavuz-uyanik.av.tr)

 

[1] https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2020/03/20200326M1-1.htm

[2]https://www.icisleri.gov.tr/koronavirus-tedbirleri-genelgesi-kapsaminda-149382-is-yeri-gecici-sureligine-faaliyetlerine-ara-verdi

[3] Bu konuda ayrıntılı bilgi için bkz. Baysal, Başak, Sözleşmenin Uyarlanması, TBK m. 138, Aşırı İfa Güçlüğü, 3. Bası, İstanbul, 2019, N. 686 vd.

[4] Bu konuda ayrıntılı bilgi için bkz. Baysal, Başak/ Uyanık,Murat/ Yavuz, Mehmet Selim: “Koronavirüs 2019 (COVID-19) ve Sözleşmeler”, https://blog.lexpera.com.tr/koronavirus-2019-ve-sozlesmeler/

[5] Bkz. Baysal/Uyanık/Yavuz, “Koronavirüs 2019 (COVID-19) ve Sözleşmeler”, https://blog.lexpera.com.tr/koronavirus-2019-ve-sozlesmeler/

[6] Bkz. YHGK tarafından ittihaz edilen 20.6.2019 tarih, 2017/19-1657 Esas, 2019/744 Karar sayılı karar.

[7] Mustafa Alper Gümüş, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Cilt I, Vedat Kitapçılık, 3. Bası, s. 270.

[8] Bkz. Fatih Gündoğdu, Nihal Ural, “Koronavirüs (COVID-19) Tedbirlerinin Kira Sözleşmelerine Etkisi”, https://blog.lexpera.com.tr/koronavirus-tedbirlerinin-kira-sozlesmelerine-etkisi/#fnref1