*Av. Yunus Samet Dikmen
05 Nisan 2023 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı Kanun ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda değişiklik yapılarak 01/09/2023 tarihinden itibaren, kiradan kaynaklanan uyuşmazlıklarda istisna haller hariç olmak üzere arabuluculuk dava şartı haline getirilmiştir. Buna göre kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız icra takibi ile tahliye taahhütnamesi gereği ilamsız icra takibi ve akabindeki davalar dışında; bir başka deyişle kiralanan taşınmazların ilamsız icrasına ilişkin İcra ve İflas Kanunu hükümleri dışında kiracının tahliyesine yönelik tahliye davalarında, kira tespit davalarında artık arabuluculuk zorunluluğu bulunmaktadır.
Kira Hukukuna dair işlerde uygulanacak arabuluculuk esasları, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ile eşleniktir. Örnek vermek gerekirse kira uyuşmazlıklarında arabulucu; yapılan başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandıracaktır, bu süre zorunlu hallerde arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılabilir. Aynı şekilde kira uyuşmazlıklarına ilişkin arabuluculuk sürecinde arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez.
Yine kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk başvurusu uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna, arabuluculuk bürosu olmayan yerlerde görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne yapılacaktır. Arabuluculuk yetkisi re’sen incelenmeyeceğinden, karşı taraf en geç arabuluculuk ilk toplantısında arabuluculuk bürosunun yetkisine itiraz edebilir. Bu durumda arabulucu dosyayı derhal ilgili sulh hukuk mahkemesine gönderilmek üzere arabuluculuk bürosuna teslim eder. Mahkeme harç alınmaksızın dosya üzerinden yapacağı inceleme sonunda en geç bir hafta içinde yetkili arabuluculuk bürosunu kesin olarak karara bağlar ve dosyayı arabuluculuk bürosuna iade eder. Yetki itirazının reddi halinde aynı arabulucu görevlendirilir ve arabuluculuk süresi yeni görevlendirme tarihinden tekrar başlar. Yetki itirazının kabulü durumunda ise kararın tebliğinden itibaren bir hafta içinde yetkili arabuluculuk bürosuna başvurulabilir. Bu takdirde yetkisiz arabuluculuk bürosuna başvurma tarihi yetkili arabuluculuk bürosuna başvurma tarihi olarak kabul edilir.
Belirtmek gerekir ki taraflardan birinin geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmaması sebebiyle arabuluculuk faaliyetinin sona ermesi durumunda toplantıya katılmayan taraf son tutanakta belirtilir ve bu taraf davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile yargılama giderinin tamamından sorumlu tutulur. Ayrıca bu taraf lehine vekalet ücretine hükmedilmez. Her iki tarafın da ilk toplantıya katılmaması sebebiyle sona eren arabuluculuk faaliyeti üzerine açılacak davalarda tarafların yaptıkları yargılama giderleri kendi üzerlerinde bırakılır.
Arabuluculuk ücreti, Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesinin eki Arabuluculuk Ücret Tarifesinin İkinci Kısmına göre aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit şekilde karşılanır. Bu durumda ücret Tarifenin Birinci Kısmında belirlenen iki saatlik ücret tutarından az olamaz.
Arabuluculuk sonunda taraflara ulaşılamaması, taraflar katılmadığı için görüşme yapılamaması veya iki saatten az süren görüşmeler sonunda tarafların anlaşamamaları hallerinde iki saatlik ücret tutarı Tarifenin Birinci Kısmına göre Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir. İki saatten fazla süren görüşmeler sonunda tarafların anlaşamamaları halinde ise iki saati aşan kısma ilişkin ücret aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit şekilde uyuşmazlığın konusu dikkate alınarak Tarifenin Birinci Kısmına göre karşılanır. Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen ve taraflarca karşılanan arabuluculuk ücreti yargılama giderlerinden sayılır.
Arabuluculuk bürosu tarafından yapılması gereken zaruri giderler anlaşmaya varılması halinde anlaşma uyarınca taraflarca ödenmek, anlaşmaya varılamaması halinde ise ileride haksız çıkacak taraftan tahsil olunmak üzere Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır.
Önemle belirtmek gerekir ki kira uyuşmazlıklarına ilişkin arabuluculuk uygulamasının, tarafların tamamen veya kısmen anlaşamaması nedeniyle son bulması hallerinde açılacak davalar bakımından genel dava açma süreleri uygulanacaktır. Nitekim yürürlüğe giren kanunlar ile arabuluculuk sürecine ilişkin kira uyuşmazlıkları bakımından yeni bir dava açma süresi tayin edilmemiştir.
*Yavuz Uyanık Avukatlık Ortaklığı, Avukat