*Stj. Av. Fatih Can Dağ

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 2. fıkrasında yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeli bakımından taraflarca bir anlaşma yapılamamışsa kira bedelinin, ikame edilecek kira bedelinin tespiti davası ile bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla belirlenebileceği ifade edilmiştir. Ancak kira sözleşmesinin akdedilmesinden sonra yenilenen kira dönemi için tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasına göre belirlenen kira bedelinin, emsal taşınmazların kira bedelinin ve reel piyasa değerinin önemli seviyede altında kaldığı son dönemde sıklıkla görülmektedir. Bu durumda başvurulabilecek hukuki yol Türk Borçlar Kanunu’nun 344 maddesinin 3. fıkrası uyarınca kira bedelinin tespitini istemek olacaktır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 3. fıkrasında beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespiti şu şekilde hüküm altına alınmıştır:

“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir”

Söz konusu madde hükmü kapsamında kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için;

  • Taraflar arasında akdedilmiş bir kira sözleşmesinin bulunması (sözleşmenin yazılı veya sözlü olması davanın açılması bakımından önem arz etmese de ispat noktasında önem taşımaktadır),
  • Sözleşmenin beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenmiş olması,

gerekmektedir.

Dolayısıyla akdedilen bir yıllık kira sözleşmesinin ilk dört yıllık uzama dönemlerinin kira bedeli, tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak üzere belirlenecek; beş yılın sonunda altıncı kira yılı için kira bedelinin Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 3. fıkrası uyarınca tespiti istenebilecektir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/3830 E. 2018/10863 K. sayılı ve 31.10.2018 tarihli kararında bu husus şu şekilde belirtilmiştir:

“…Bu maddenin 3. fıkrasına göre kira bedelinin hak ve nasafet kuralına göre belirlenebilmesi için 4+1 kuralının uygulanması gerekir; ilk yıl sözleşme hükümleri, uzayan 4 yılda TBK’nun 344/1 maddesine göre üfe oranını geçmemek üzere endeks uygulanmalı, 5 yıldan sonra yani 6.yıl için ise TBK’nun 344/3 maddesine göre hak ve nesafet kuralına göre kira parası belirlenmelidir. …”

Kira bedelinin Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 3. fıkrası uyarınca tespiti istemli dava için yukarıda belirtilen şartların gerçekleşmesi durumunda hâkim, yeni kira bedelini ödenen son bedelden az olmamak kaydıyla; tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun olarak belirleyecektir.

Yargıtay yerleşik içtihatlarında, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 3. fıkrası uyarınca yapılan kira bedelinin tespitinde;

  • Tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmasının yoksa re’sen emsal araştırması yapılmasının,
  • Bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve emsallerinin tek tek görülüp incelenmesinin,
  • Kira ilişkisine konu olan taşınmaz ile konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli gibi kira bedeline etki eden niteliklerinin değerlendirilmesinin,
  • Emsal olarak alınan taşınmazların niçin emsal olduğunun somut gerekçelerle açıklanmasının,
  • Kira ilişkisine konu taşınmazın yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kiranın değerlendirilmesinin,

gerekli olduğu ve bu çerçevede yapılan değerlendirme sonucunda hakim tarafından kiracının eski kiracı olduğu da göz önünde bulundurularak bir belirleme yapılacağı ifade edilmiştir[1].

Burada değinilmesi gereken bir başka önemli nokta beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde (örneği altı yıl süreli kira sözleşmesi) beşinci yıldan sonraki kira yılları için kira bedelinin tespit edilip edilemeyeceğidir. Doktrinde beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de beşinci yılın bitimiyle birlikte Türk Borçlar Kanunu’nun 344 maddesinin 3. fıkrası uyarınca kira bedelinin tespit edilebileceği ifade edilmiştir. Ancak yine doktrinde sözleşmede her bir kira yılı için kira artış oranı kararlaştırılmış ise bu artış oranının uygulanacağı, Türk Borçlar Kanunu 344. maddesinin 3 fıkrası uyarınca bir belirleme yapılamayacağı ifade edilmiştir[2]. Dolayısıyla beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde beşinci yılın sonunda kira bedelinin Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 3. fıkrası uyarınca tespitinin istenip istenemeyeceği hususunda yapılan sözleşme önem arz etmektedir.

Yukarıda detaylı şekilde açıklanan kira bedelinin Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 3. fıkrası uyarınca tespiti sonucu belirlenen kira bedeli beş yıl süreyle süregelen her yıl için 344. maddenin 1. ve 2. fıkraları uyarınca belirlenecek bedel üzerinden geçerliliğini sürdürecek, ikinci beş yılın bitimiyle birlikte kira bedelinin tekrar Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 3. fıkrası uyarınca tespiti istenebilecektir.

*Yavuz&Uyanık Hukuk Bürosu, Stajyer Avukat

[1] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5480 E. 2019/79 K. 15.01.2019, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7142 E. 2019/3465 K. 17.04.2019

[2] YAVUZ, Cevdet, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), İstanbul 2019, s.342