*Av. Yunus Samet Dikmen

11.06.2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan “7409 sayılı Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) aşağıdaki geçici madde eklenmiştir:

“GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”

Bu hükme göre;

Türk Borçlar Kanunu (“TBK”)’nın 344. Maddesinde Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır” hükmü yer almaktadır. Aynı zamanda TBK’nın 344/2. maddesi uyarınca, taraflarca kira bedeli konusunda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenmektedir.

Uygulamada bu hükümler doğrultusunda; taraflarca kira bedeli konusunda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla yapılmaktaydı.

Ancak bu durum 11.06.2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan “7409 sayılı Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile TBK’ya eklenen yukarıda anılı geçici madde ile “01.07.2023 tarihine (bu tarih dahil) kadar yenilenen konut kira sözleşmelerinde kira bedelinde en fazla %25 oranında artış yapılabilecektir” yönünde değişmiş oldu. Bu doğrultuda Geçiçi Madde uyarınca kira zammında %25 oranı geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersiz olacaktır. Ancak belirtmek gerekir ki bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı (TÜFE), %25’in altında kalması halinde kira tutarındaki artışın belirlenmesinde değişim oranı (TÜFE) kullanılacaktır.

Anılan Kanun, Resmi Gazete’de yayımlandığı tarihten itibaren yürürlüğe gitmiş olmakla beraber 11.06.2022-01.07.2023 tarihleri arasında kira yılı biten, yeni kira artış dönemine giren bütün konut kiraları için geçerli olacaktır. %25 kira artışı, 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde uygulanabileceği gibi 1 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerine de uygulanacaktır. Dolayısıyla, süresinden bağımsız olarak sözleşmenin, düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarih ile 01.07.2023 arasında yenilenecek olması yeterlidir.

7409 sayılı Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile TBK’ya eklenen yukarıda anılı geçici madde İşyeri Kiralarını kapsamamaktadır. Kanun hükmü yalnızca Konut Kiraları için kodifike edilmiştir.

7409 sayılı Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile TBK’ya eklenen yukarıda anılı Geçici Madde’nin uygulamasına örnek vermek gerekirse;

  • 06.2022 yılında kurulan kira sözleşmesinin kira yılı bitimi 12.06.2023 olacaktır. 12.06.2023 tarihinde yukarıda anılan geçici madde halen yürürlükte olacağından 12.06.2022 tarihinde kurulan bu kira sözleşmesine en fazla %25 zam uygulanabilecektir. Ancak dikkat etmek gerekir ki bu oran tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre gerçekleşen artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Başka bir deyişle %25 oranı, 12 Aylık TÜFE’nin altındaysa anılan geçici madde geçerlidir. Şayet örnek vermek gerekirse 12 Aylık TÜFE %15 olursa, 12.06.2023 tarihindeki kira artış oranı bu TÜFE oranında yapılacaktır. 
  • Bir başka örnekte 10.06.2021 tarihinde kurulan kira sözleşmesinde kira dönemi sonu ve kira artış zamanı 10.06.2023 olacaktır. Bu halde de yine anılan geçici madde uyarınca (TÜFE’nin altında olmak kaydıyla) en fazla %25 oranında zam yapılacaktır.

Belirtmek gerekir ki; 7409 sayılı Kanun ile getirilen konut kira artışındaki %25 sınırı, TBK’nın 344/2 uyarınca hakim tarafından verilecek olan kararlar bakımından da uygulanacaktır. Ancak TBK’nın 344/3. Maddesi;

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir”

Hükmünü ihtiva etmektedir. Geçici maddede yapılan düzenlemenin TBK’nın 344/3. maddesi uyarınca hakim tarafından verilecek kararlar hakkında uygulanması öngörülmemiştir. Buna göre, taraflarca kira bedeli konusunda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak olan kira bedelinin, hâkim tarafından belirlenmesine ilişkin davalara %25’lik sınırın uygulanmayacağı anlaşılmaktadır. Ancak bu hususta şimdiden doktrinsel farklı görüşlerin ortaya atıldığı ve hakkaniyete uygun olarak belirlenme kriteri bağlamında geçiçi maddenin uygulanması gerektiğinin öne sürüldüğü görülmektedir. Bu nedenle anılan hususta henüz bir yargı kararı söz konusu olmadığından, mahkemeler ve Yargıtay’ın bu konudaki görüşleri merak konusudur. Nitekim her ne kadar 7409 sayılı Kanunla TBK’ya eklenen geçici madde lafzı TBK’nın 344/3. Maddesine uygulanmanın söz konusu olmayacağı anlaşılsa da bu husustaki tartışmalara son verecek yegâne görüş Yargıtay’ın görüşü olacaktır.

*Yavuz&Uyanık Hukuk Bürosu, Avukat