*Av. Yunus Samet Dikmen

Kiraya veren kişinin; kendine, eşine, üstsoyuna yahut altsoyuna veya kanuni olarak bakmakla yükümlü olduğu kişilere konut sağlama ihtiyacı hasıl olursa kiracı tahliye davası açılarak kiracının tahliyesi sağlanabilir.

Bu husus Türk Borçlar Kanunun 350. Maddesinde düzenlenmiş olup belirli süreli kira sözleşmeleri bakımından ayrı, belirsiz süreli kira sözleşmeleri için ayrı süreler ihtiva eden dava açma koşulları içermektedir. Anılı Kanun hükmü aynen şu şekildedir;

“””Kiraya veren, kira sözleşmesini;

  1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
  2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”””

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih dönemi bir yıllık süre içerisinde 6 ay – 6 ay olmak üzere iki dönemden oluşmaktadır. Bir yıl içinde altı aylık fesih döneminden üç ay öncesinde fesih bildiriminde bulunarak dava açılması mümkündür. Fesih dönemleri bu altı aylık dönemler ise de fesih bildirimi için öngörülen süreler bu fesih dönemi bitiminden önceki 3. aydır. Görülmektedir ki belirsiz süreli kira sözleşmesinde kiraya veren bu belirtilen üç-altı aylık fesih bildirimi için sürelere uymakla üç ay önceden bildirimde bulunduğu takdirde altıncı ayın sonunda bir aylık süreç içerisinde dava açma hakkı bulunmaktadır.

Belirli süreli kira sözleşmeleri bakımından açıklamak gerekirse şayet konut ya da işyerini kullanmaya gereksinim varsa; kira sözleşmesi, kiralanan yere ilişkin sözleşme süresi sonunda bir ay içerisinde açılacak dava ile sonlandırılabilir.  

Bir örnek vermek gerekirse; 31.08.2016 tarihli ve bir yıllık kira sözleşmesi 31.08.2017 tarihi itibariyle 1 yıl daha uzamıştır. Uzayan süreler nispetinde 10 yıllık kazanılmış bir uzama dönemi söz konusu olmuştur. Ancak buradaki uzama dönemleri yıl bazlı olarak göz önüne alınacaktır. Bu bağlamda 31.08.2017-31.08.2018 tarihleri 1. Uzama yılıdır, bu örnekte 31.08.2021-31.08.2022 tarihleri arasındaki dönem ise 5. Uzama yılıdır. 5. Uzama yılının sonu olan 31.08.2022 tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç-gereksinim nedeni ile kiralananın tahliyesi istenebilecektir.

Bir aylık dava açma süresi hususunun bir istisnası vardır. Şöyle ki; sözleşme sona ermeden veya dava açma süresi olan bir ay içinde kiraya veren durumu ihtarname ile kiracıya bildirmiş ise devre sonuna (bir kira yılı için) kadar dava açma hakkı bir kira yılı uzamış olur. Bu durum Türk Borçlar Kanunun 353. Maddesi ile düzenlenmiştir.

Konut ve işyeri ihtiyacı iddiasında bulunan kiraya veren, ihtiyacın varlığını ispatlamak zorundadır. Kiracı ise ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmadığını her türlü delil ile ispat edebilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında yetki yönünden kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir; görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Belirtmek gerekir kiraya veren, gereksinim nedeniyle kiralananın boşaltılmasını sağladığında, zorunlu neden olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi takdirde bir tazminat ödeme yükümlülüğü söz konusudur. Böylelikle kanun koyucu, gerçekten ihtiyacı olmadığı halde öyleymiş gibi davranan kiraya vereninin kötü niyetli davranışını engellemek istemiştir.

  • Gereksinim Gerçek, Samimi Ve Zorunlu Olmalıdır.

Yargıtay emsal kararlarında konut veya işyeri kullanma ihtiyacını somut olaya göre değerlendirip, ihtiyacın gerçek, samimi ve kiraya veren için gerçekten zorunlu olup olmadığına göre karar vermiştir.

Gerçekliği ve samimiyeti takdir edecek olan hâkim, ihtiyaç iddiasında bulunan kiraya verenin hayat tarzını, hayat tarzına bağlı olarak ortaya çıkan ihtiyaçları, toplumsal ve ekonomik durumu ve içinde bulunulan diğer şartları dikkate almalıdır. Bu bağlamda hâkim, ihtiyaç olarak öne sürülen nedenlerin gerçekliğini araştırmalı ve bazı fiili karinelerden hareketle bu nedenleri öne süren kiraya verenin samimi olup olmadığına bakmalıdır. Örneğin, kiralananı daha yüksek bir kira bedeliyle başkasına verebilmek, kiralananı boş olarak satabilmek veya kişisel nedenlerle hoşlanılmayan kiracıdan kurtulmak gibi nedenlerle ihtiyaç iddiasında bulunan kiraya verenin ihtiyacı samimi bulunmayacaktır.

Belirtmek gerekir ki; her somut olaya göre kiraya veren ve kanunda belirtilen yakınlarının ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı değişir. Gereksinimi değerlendirecek kişi hakimdir. Hakim bu değerlendirmeyi yaparken kiraya verenin veya kanunda belirtilen yakınlarının durumunu göz önünde bulunduracaktır. Dolayısıyla öne sürülen ihtiyaç bazen gerçek kabul edilirken, bazen de samimi bulunmayarak reddedilebilir. Örneğin, evin yetersiz olduğu gerekçesiyle çocuklar küçükken açılan bir tahliye davasını mahkeme ihtiyacı gerçek bulmayıp reddedebilirken, daha sonra çocukların büyümesiyle cinsiyetleri de farklı olduğu için ayrı odalarda kalma ihtiyacı doğacağından bu kez ihtiyaç gerçek bulunup tahliye kararı verilebilir.

Yargıtay kiracının ihtiyaç nedeniyle tahliyesi talep edilen konutun işyerine uzak olmasını tahliye nedeni olarak kabul etmemiş, İstanbul ilinde ulaşım vasıtalarının yeterli olduğunu belirtmiştir. Fakat Yargıtay; hanede bir ortaokul öğrencisinin söz konusu olması halinde okula uzaklık gerekçesini tahliye gerekçesi saymıştır.

Başka bir örnekte Kiraya verenin, kendi konutunda oturmasına rağmen, sağlık koşulları nedeniyle (örneğin, sürekli hastaneye yakın olma ihtiyacı oluşturan bir hastalık) kiradaki konutundan kiralananı tahliye etmek istemesi gerçek ve samimi bir ihtiyaç kabul edilmiştir. Ancak Yine kiraya verenin oturduğu konutun ulaşım olanakları varsa, kiralananın işyerine daha yakın olması gerçek ve samimi bir ihtiyaç olarak değerlendirilmemiştir.

Öğretide kalp hastası veya yürüme engeli bulunan, asansörsüz bir binanın üst katında oturan kiraya verenin, kiradaki konutu asansörlü bir binada veya asansörsüz olmakla birlikte binanın giriş veya birinci katında bulunmakta ise tahliye davası açtığı takdirde ortada gerçek bir tahliye talep ve sebebi bulunduğuna dair görüş mevcuttur.

Yine doktrinde kiraya verenin eşinin hâkimin haklı görmesi üzerine ayrı yaşamaya karar vermesi halinde kiraya verenin, eşinin ihtiyacı için tahliye davası açabileceği, kiraya verenin çocuklarının nişanlanma, evlenme, öğrenim, sağlık ya da memuriyet gibi bir sebeple babalarından ayrı yaşamaları gereğinin ortaya çıktığı durumlarında da taşınmaz ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılabileceği ifade edilmiştir.

Yargıtay uygulamasında örneğin kiraya verenin ya da altsoyunun kirada oturuyor olması, başkalarıyla oturuyor olması, yeni ihtiyaçlarının doğması, işlerini büyütmesi gibi sebepler gerçek ve samimi olarak değerlendirilirken; muhtemel ihtiyaçların doğması, ikinci iş yapma isteği gibi sebepler gerçek ve samimi kabul edilmemektedir.

Bu hususta Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/7751E. 2019/493K. ve 23.01.2019 Tarihli kararında şöyle hüküm kurmuştur:

“””Dava, davacının oğlunun konut ihtiyacının doğmasına dayanmakta olup, ihtiyaçlının kirada oturduğuna ilişkin akit dosya arasında bulunmaktadır. Konut nedenine dayalı tahliye davalarında kirada oturan ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca kanıtıdır. Dinlenilen davacı tanıklarının da ihtiyaç iddiasını doğruladıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü icab eder. “””

Yargıtay bir başka kararında konut ihtiyacına dayalı davalarda davacının kirada oturuyor olmasının tek başına tahliye için yeterli olduğunu belirtmiştir. Nitekim İhtiyaç için kiraya verenin ya da altsoyunun zorda kalmasını yasa koyucu istememektedir. 

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/3336E., 2014/4259K., ve 02.04.2014 Tarihli Kararında;

“”“(…)Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Olayımıza gelince; davacının halen kirada oturmakta olduğu hususu dosya kapsamı ile sabit olup, esasen bu husus mahkemenin de kabulündedir. Mahkemece her ne kadar davanın ispatına yönelik tanık delili bildirilmediğinden bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir. Davacının kirada oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…”””

Nitekim kiraya verenin kiracı olarak oturduğu konutun daha elverişli olmasının bir önemi yoktur. Herkesin kendi konutunda oturma hakkı olup, kişi başka bir konutta oturmaya zorlanamaz. Dolayısıyla kiraya verenin başka bir konutta kiracı olarak oturması, konut ihtiyacına karine teşkil eder. Belirtmek gerekir ki kiraya verenin başka konutta kiracı olması halinde aleyhine bir kiracılık sonlanması tehdidi olması da aranmaz.

Bu hususta Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi 1987/15849E., 1988/3446K. 07.03.1988 tarihli kararında şu şekilde karar vermiştir;

“”“Dava ihtiyaçlının hem kirada oturması ve hem de aleyhine tahliye davası açılmış olması nedenlerine dayandırılmıştır. Konut nedenine dayalı tahliye davalarında kirada oturan ihtiyaçlının tahliye tehdidi altında bulunması koşulunun kanıtlanmasına gerek yoktur. İhtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca kanıtıdır.”””

Konut ihtiyacını öne süren kiraya verenin başkasına ait bir konutta kiracı olarak oturması ile bedelsiz oturmasının bir önemi yoktur. Konut ihtiyacı olan kiraya verenin başka bir konutta oturduğunu ispat etmesi yeterlidir. Ancak kiracı her zaman bu karinenin aksini ispat edebilir.

Konut ihtiyacı olan kiraya verenin çok düşük ücretli lojmanda oturmasını Yargıtay bazı kararlarında zorunlu bir ihtiyaç olarak görmemiştir. Hal böyleyken belirtmek gerekir ki Yargıtay tarafından ihtiyacı öne süren kiraya verenin lojmanda oturması durumunda da somut olaya göre mülkiyet hakkına öncelik tanınması ve tahliye yönünde karar verilmesi yönünde uygulama geliştirilmiştir.

İhtiyaç ve gereksinim olarak belirtilen somut olayın dürüstlük kuralına aykırılık oluşturması durumunda ise mahkeme bu durumu resen nazara almalı ve davanın reddine karar vermelidir. Örneğin, kirada oturan bir kiraya verenin işine daha yakın ve fiziki şartları daha iyi bir konutu varken, bu konut için tahliye davası açmayıp, işine daha uzak olan ve fiziki şartları daha kötü bir konutu için tahliye davası açması, dürüstlük kuralına aykırılık oluşturacağından davanın reddine karar verilmelidir.

Belirtmek gerekir ki kiraya veren öne sürdüğü ihtiyacı başka yollardan karşılayabiliyorsa, ihtiyaç gerçek ve samimi kabul edilemez. Örneğin, kiraya veren kendi oturduğu konutun gürültülü olduğunu öne sürerek kiralananın boşaltılmasını isteyemez. Ancak kiraya verenin sürekli uyku bozukluğu olması veya sessiz bir ortamda çalışmasını gerektirecek bir işte çalışması durumunda, gürültü gerçek ve samimi bir ihtiyaç olarak kabul edilebilir.

  • İhtiyacın Gerçekleşmiş Olması ve Devamlılık Arz Etmesi Gerekmektedir. 

Yargıtay, 6. Hukuk Dairesinin 2016/12667E., K. 2016/7121K. sayılı 01.12.2016 tarihli kararında da belirtildiği üzere;  

“””Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez”””

İhtiyacın gerçekleşmiş olması hususunda ihtiyacın ya gerçekleşmiş olması ya da gelecekte ihtiyacın gerçekleşmesinin kesin olması önem arz eder. Dolayısıyla gerçekleşmeyen ya da gelecekte gerçekleşmesi kesin olmayan ihtimaller ihtiyaç kapsamının dışında değerlendirilmiştir. Örnek vermek gerekirse Yargıtay evlilik yaşına gelmiş bir çocuğun; evlilik yaşına geldiği ve evlilik düşüncesi olduğu iddiasına binaen ihtiyacı gerçekleşmiş, devamlılık arz eden gerçek ve samimi bir ihtiyaç olarak değerlendirmemiş, evlilik durumunun gerçekleşmiş olmasını aramıştır. Buna göre yargılama aşamasında evliliğin gerçekleşmiş olması, evliliğe ilişkin hazırlıkların yerine getirilmesi veya eşyaların alınmış olması gereklidir. Bu bağlamda Yargıtay tarafından nişanlanma da evlilik açısından mutlak bir sonuç doğurmadığı için konut ihtiyacı için zorunlu bir ihtiyaç sayılmamıştır.

  • Yurtdışından Yurda Kesin Dönüş Yapacağını Söyleyen Kiralayan Kiracıyı Tahliye Edebilir Mi?

Yargıtay; Kiralananın konut ihtiyacı nedeniyle tahliyesini isteyen kiraya veren, yurt dışında çalışıp emekli olduktan sonra yurda kesin dönüş yaptığını kanıtladığı takdirde ihtiyacın varlığı kabul edilmiştir.

Yargıtay’ın 1995 tarihli bir kararında; kesin dönüş yapılmamışsa, henüz doğmamış, geleceğe yönelik bir ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılması mümkün değildir. Bununla birlikte Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin güncel içtihatları, dava tarihinde yurda kesin dönüş yapmış olma koşulunu aramayıp, davacının yargılama esnasında yurda kesin dönüş yapmak isteğini kanıtlaması ve kesin dönüş yaptığı takdirde meskene ihtiyacı olduğu iddiasının ispatlanması halinde kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesine karar verileceği yönündedir. 

Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/6-1540E. 2021/878K., ve 29.06.2021 Tarihli Kararında ;

“””Eldeki davada, dava tarihinde yurt dışında yaşayan davacının yurda dönüş ihtiyacı nedeniyle taşınmaz aldığı ve dolayısıyla satın alınan taşınmaza ihtiyaç duyduğu hususları yargılama sırasında dinletilmiş olan tanıklarla ispatlanmıştır. Ayrıca, dosya arasına temyiz aşamasında giren ABD’de çalışılan şirketten 31.05.2013 tarihinde istifa edildiğine dair belge ile Türkiye’ye kesin dönüş yapılmak için alınan 10.05.2013 tarihli ikametgâh nakil belgesinden ise konut ihtiyacının yargılama sırasında da devam ettiği anlaşılmaktadır.””” 

Şeklinde hüküm kurmuştur.

  • İhtiyaç Sahibinin Başka Bir Taşınmazının Olması İhtiyaç Nedeniyle Konut Tahliyesine Engel Midir?

İhtiyaç sahibinin, sadece kendisinin malik olduğu ya da iştiraken maliki olduğu bir taşınmazının olması halinde de bu taşınmaz dışında başka bir konut için de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir. Burada önemli olan yukarıdaki açıklamalarımızdan da anlaşılacağı üzere; ihtiyaç sahibinin, tek başına ya da iştiraken maliki olduğu yerin gerçekten ihtiyacını karşılamamasını ya da ortaklık nedeniyle taşınmazın kullanılmasının mümkün olmadığını ispat etmesidir.

Örnek vermek gerekirse ihtiyaç sahibinin, işyeri olarak dizayn edilmiş, konut olarak kullanım için külfet gerektiren ve tek başına ya da paylı mülkiyetine sahip olduğu bir taşınmazı varsa; bu taşınmazın paylı mülkiyet halinde diğer ortak tarafından ihtiyaç sahibinin kullanımına rıza gösterilmemesi, taşınmazın büyük maliyetler gerektiren ve uzun süreli bakıma muhtaç olması, taşınmazın konut değil işyeri olarak dizayn edilmesi ihtiyaç sahibinin ihtiyaçlarını ve makul yararını sağlamadığı ortaya konacaktır.

  • Tahliye Bakımından Dava Açma Hakkı Kimdedir? 

Türk Borçlar Kanunun 350’nci madde hükmüne göre dava açma hakkı kiralayana aittir. Birden fazla kiralayan varsa tüm kiralayanlar davayı beraber açmalıdır.

Yargıtay içtihatlarına göre malik ve intifa hakkı sahibinin dava açabileceği kabul edilmiştir. Belirtmek gerekir ki malik sıfatıyla kuru mülkiyet sahibinin tek başına dava hakkı bulunmamaktadır. Bu kişilerin intifa hakkı sahibi ile dava açması gerekir. Malik olmayan bir kiraya veren de ihtiyaç nedeniyle kiracıya tahliye davası açabilmektedir.

Kiralanan taşınmaz müşterek mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmaz ise kiralayan konumda olmayan paydaşın dava aşması halinde pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekmektedir. İştirak halinde mülkiyete tabi taşınmazlarda ise kiracının tahliye davasının tüm ortaklar tarafından açılması ya da muvafakatinin alınması gerekmektedir. Usulüne uygun dava açıldıktan ve tüm iştirakçilerin katılımı sağlandıktan sonra bunlardan birinin davayı takipten vazgeçmesi davanın görülmesine engel teşkil etmeyecektir.

Husumet yöneltilecek taraf bakımından belirtmek gerekir ki; mecburi dava arkadaşlığı nedeniyle tüm kiracılar birlikte davalı olarak gösterilmelidir. Buradaki noksanlık daha sonra giderilebilen noksanlıklardan değildir.

  • Kiracının Tahliyesi ve Kira Tespit Davası Aynı Anda Açılabilir mi?

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Konumuz bakımından belirtmek gerekir ki kiracının tahliyesi ve kira tespit davaları farklı hukuki yararlar gözetmekle aynı süreler içinde ve aynı anda açılabilir. Bu hususta Yargıtay da görüş birliği içindedir. 

Kaynakça

  • Özel Genç Güliz : Kiralananın İhtiyaç Nedeniyle Tahliyesi, İstanbul, 2019
  • Acar, Faruk : Kira Hukuku Şerhi, 4.Bs., İstanbul, Beta Yayınları, 2017.
  • Eren, Fikret : Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara, Yetkin Yayıncılık, 2014
  • Gümüş, Mustafa Alper : 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’una Göre Kira Sözleşmesi, 2.Bs., İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2012
  • Gümüş, Mustafa Alper : Borçlar Hukuku Özel Hükümler C. I, 3.Bs., İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2013
  • Çınar, Ömer : 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna Göre Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası, İstanbul Ticaret Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 14, 2008, S. 113-136

*Yavuz&Uyanık Hukuk Bürosu, Avukat