*Av. Yunus Samet Dikmen
**Stj. Alican Ataman
- Tahliye Taahhütnamesi ve Geçerlilik Şartları
Tahliye taahhüdüne ilişkin hüküm TBK m.352/1’de yer almaktadır. Bu maddeye göre “kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Kanun maddesinden yola çıkarak tahliye taahhütnamesinin şartları şu şekilde sıralanabilir :
- TBK m. 352’de tahliye taahhüdünün yazılı şekilde olması gerektiği açıkça belirtilmiştir. Resmi şekilde yapılma zorunluluğu bulunmamakla birlikte taahhüdün noterlikçe mi düzenlendiği yoksa adi yazılı şekilde mi düzenlendiği önem taşımaktadır. Şöyle ki, noterlikçe düzenlenmemiş veya imzaları tasdik edilmemiş bir tahliye taahhütnamesine ilişkin, kiracının imzayı ve/veya tahliye taahhüt tarihini inkar etmesi halinde kiraya verenin itirazın kaldırılması talebinde bulunmaya hakkı olmayacaktır. Bu durumda, kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde bir tahliye davası açmalıdır. Noterlikçe düzenlenmiş veya imzaları tasdik edilmiş bir tahliye taahhütnamesi mevcut olduğunda ise, kiracının imza ve/veya tarihe itirazına karşılık kiraya veren, itirazın kaldırılması talebini icra mahkemesine yöneltebilecektir.
- TBK 352’de “….kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı..“ şeklinde belirtildiği üzere, tahliye tarihi taahhütnamede belirtilmiş olmalıdır. Burada kesin bir belirlilikten ziyade belirlilik şartı için “hesaplanabilir olma“ Ancak yine de açık olarak anlaşılabilir olmayan tarihleri içeren taahhütnameler geçersizdir.
- Taahhüdün geçerliliği konusunda en önemli husus tahliye taahhütnamesinin ne zaman alınacağıdır. Kanuna göre taahhütnamenin alınacağı zaman, kiralanan taşınmazın kiralayana tesliminden sonra olmalıdır. Buradan da anlaşılabileceği gibi tahliye taahhütnamesinin, kiralananın kiracıya tesliminden ve her halde kira sözleşmesinin yapılmasından sonra alınması gerekmekle birlikte taahhütnamenin belli bir süre içerisinde alınma zorunluluğu bulunmamaktadır.
- Ancak belirtmek gerekir ki kira sözleşmesinin kurulduğu tarihte ya da kira sözleşmesi kurulmadan önce alınan tahliye taahhütnameleri batıldır. Nitekim bu hallerde tahliye taahhütnamesinin kiracının serbest iradesi ile verilmediği karinedir. Bu konuya bir örnek olarak Yargıtay 6. Hukuk Dairesi‘nin E. 2014/11422 K. 2014/12971 T. 25.11.2014 Kararı gösterilebilir.
“Kira sözleşmesi ile aynı tarihte ya da daha önceki tarihte alınan tahliye taahhüdü dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 Sayılı TBK’nın 26. maddesi gereğince kiracının serbest irade mahsulü olmadığından batıldır.4.10.1944 gün ve 15/20-28 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı da bu yöndedir.“
Günlük hayatta sıklıkla karşılaşılan durumlardan biri, kira sözleşmesi devam ederken sözleşmenin yenilenmesiyle birlikte yeni sözleşmeyle aynı tarihli bir tahliye taahhütnamesi kurulmasıdır. Bu noktada söz konusu tahliye taahhütnamesinin geçerli olup olmayacağına ilişkin tarafların asıl iradeleri irdelenmelidir. Nitekim Yargıtay’ın verdiği kararlarda da görüldüğü üzere, yenilenen sözleşme ile birlikte verilen tahliye taahhütnamesi sözleşme ile aynı tarihi taşısa bile, tahliye taahhütnamesi geçerli olacaktır. Bu konuda örnek olarak Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/5363 E., 2016/1143 K. sayılı kararında şöyle karar verilmiştir;
“Taraflar arasında düzenlenen 6.5.2006 başlangıç tarihli ve 4 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu sözleşme devam ederken tarafların karşılıklı iradeleri ile 15.4.2009 tarihinde tanzim edildiği anlaşılan 1.7.2009 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli yeni bir kira sözleşmesi yapıldığı,bu sözleşmenin arka sayfasında düzenlenen tahliye taahhütnamesi ile sözleşmenin sonu olan 1.7.2014 tarihinde kayıtsız şartsız tahliye edileceği kiracı tarafından kabul ve taahhüt edilmiştir. Yenilenen sözleşme ile birlikte verilen tahliye taahhütleri sözleşme ile aynı tarihi taşısa bile geçerli olarak kabul edilmektedir. Öte yandan sözleşme yapıldıktan sonra taraflar bir araya gelerek sözleşme sonunu belirlemeleri mümkündür bunu kısıtlayan her hangi bir yasa hükmü yoktur. Bu durumda 14.5.2009 düzenleme tarihli ve 1.7.2014 tahliye tarihli tahliye taahhüdü ile 1.7.2009 başlangıç tarihli sözleşmenin düzenleme tarihi aynı tarihli olduğundan kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 1.7.2009 tarihi olarak yazılması bu sözleşmenin yenilendiği anlamına gelmez.14.5.2009 düzenleme ve 1.7.2014 tahliye tarihli tahliye taahhüdü geçerli olduğundan işin esasının incelenerek kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.“
Nitekim karardan da anlaşılacağı üzere Yargıtay somut olayda kira sözleşmesini yenilenmiş saymamış ve bu nedenle tahliye taahhütnamesinin geçerli olması gerektiği hükmüne varmıştır.
Yine, tahliye taahhütnamesinin verildiği zamana ilişkin, uygulamada da taraflar arasında tartışma yaratan başlıca hususlardan biri de, boş tarihli tahliye taahhütnamesine imza atılmasıdır.
Boş tarihli tahliye taahhütnamesine imza, temel olarak, kiracının taahhüdü boş bir sayfaya yalnızca imza atarak verdiği ve gerek taahhüdün düzenlenme tarihinin, gerekse tahliye tarihinin boş olduğu iddiası olarak da tanımlanabilir. Böyle bir durumda, uygulamada, somut olaya bağlı olarak çeşitli kararlar çıktığı görülmektedir.
Belirtmek gerekir ki Yargıtay yeni tarihli güncel kararlarında boş tarihli ve boş kağıda atılan imza olarak verilen tahliye taahhütnamesi iddiası halinde işbu iddianın gerçekliğini ispat edecek tarafın iddia sahibi kiracı olacağına dair hükümler tesis etmiştir.
Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/975 E. , 2021/1108 K. ve 28.09.2021 Tarihli İlamında şöyle karar vermiştir;
“””22. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; davacı vekili davalı …’un dava konusu taşınmazda 05.03.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince aylık 3.350TL kira bedeli ile kiracı olduğunu, davalının dört yıldır kiracı olarak bulunduğu işyerini son dönem başından sonra verdiği 14.03.2013 tarihli taahhütname ile 04.03.2014 tarihinde boşaltacağını kayıtsız ve şartsız olarak kabul ettiğini, davalının yazılı taahhüdüne uymadığını ileri sürerek taahhüt nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, davaya dayanak yapılan tahliye taahhüdünün davacı tarafça kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten önce alındığını, davacının, taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılabilmesinin ön şartı olarak ileri sürdüğü taahhütnameyi müvekkiline manevi cebir altında imzalattığını, bu şekilde imza edilen taahhüt tarafların gerçek iradelerini yansıtmaktan uzak olduğundan geçerli olmadığını, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş ise de yukarıda da belirtildiği üzere TMK’nın 6 ve HMK’nın 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Bu durumda mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
23. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, 04.10.1944 tarihli ve 1944/20 E., 1944/28 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, ilk kira sözleşmesi ile birlikte verilmiş olan tahliye taahhüdünün serbest iradeye dayanmadığından geçerli olmadığının belirtildiği, kiraya verenlerin bu İçtihadı Birleştirme Kararını aşmak için düzenleme ve boşaltma tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü aldıklarını, tahliye taahhüdü noterde düzenlenseydi ispat yükünün davalıda olacağını ancak tahliye taahhüdü adi yazılı olduğu için ispat yükünün davacıda olduğu, bu nedenle direnme kararının onanması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.”””
- Tahliye taahhütnamesinin kimin tarafından yapıldığı da taahhütnamenin geçerliliği konusunda etkili olmaktadır. Geçerli bir tahliye taahhütnamesi için, taahhütname kiracı veya temsilcisi tarafından verilmelidir. Temsilcinin taahhütnameyi verebilmesi için temsil yetkisinin vekaletnameden anlaşılması yeterli olup, bunun dışında özel temsil yetkisine ilişkin herhangi bir şart aranmaz. Şayet kiracı sayısı birden fazla ise taahhütnamenin tüm kiracılar tarafından verilmesi gerekmektedir.
- Tahliye Taahhütnamesinin Hükümleri ve Doğurduğu Sonuçlar
Kiracı tarafından gerekli geçerlilik şartlarına uygun bir tahliye taahhütnamesi, kiracıyı TBK 352/1 uyarınca taahhütnamede belirtilen sürede taşınmazı tahliye yükümlülüğü altına sokar. Belirtilen sürede tahliyenin gerçekleşmemesi durumunda kiraya verenin başvurabileceği, aşağıda da ayrıntısıyla incelenecek iki imkan bulunmaktadır.
- İcra Yolu ile Tahliyenin Sağlanması
Konut ve çatılı iş yerlerinde kiraya veren, kiracıdan aldığı yazılı taahhütname ile belirtilen sürede tahliye gerçekleşmemişse icra dairesinde kiracıya karşı tahliye talepli icra takibi yapabilir. Bu yol ile icra takibi başlatmak için tahliye taahhütnamesindeki tarihten itibaren 1 ay içinde anılan tahliye talepli takip kiraya veren tarafından başlatılmalıdır.
İcra dairesi, takip talebinin kendisine ulaşmasından sonra kiracıya tahliye emri gönderir. İcra Ve İflas Kanununun 272. maddesi tahliye sürecine ilişkin süreci hüküm altına almıştır. Söz konusu hükme göre kiracı tarafından tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içerisinde tahliye emrine herhangi bir itiraz gelmemişse takip kesinleşir. Böylece taşınmazın on beş gün içerisinde tahliyesi gerçekleşmemişse kiracı icra yoluyla cebren tahliye edilir.
Kiracı, tahliye emrine itiraz ederse takip durur. Böyle bir durumda kiraya verenin takibin devamı için dava yoluna gitmesi gerekmektedir. Bu noktada, yukarıda da değinildiği üzere taahhütnamenin noterlikçe mi düzenlendiği yoksa adi yazılı şekilde mi yapıldığına göre farklı ihtimaller ortaya çıkmaktadır. Noterde düzenlenmiş bir tahliye taahhüdünün varlığı halinde kiraya veren icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilecektir. Adi yazılı şekilde yapılmış bir tahliye taahhüdünde kiracının olası bir imzaya ve/veya tarihe itirazı durumunda artık itirazın kaldırılması icra mahkemesine yöneltilemeyecektir. İlgili kanun maddesi uyarınca söz konusu hallerde sulh hukuk mahkemesine başvurularak itirazın iptali ve tahliye davası açılması gerekmektedir.
- Dava Yoluyla Tahliyenin Sağlanması
Kiraya verene sağlanan imkanlardan bir diğeri de, kiracı tarafından verilmiş ve kanunen gerekli şartları sağlayan geçerli bir tahliye taahhüdüne rağmen belirlenen tarihte taşınmaz boşaltılmadığı takdirde sulh hukuk mahkemesinde dava açmaktır.
Dava açma süresi taahhütte belirlenen tarihten itibaren 1 ay olmakla birlikte TBK m.353’te bu duruma istisna getirilmiştir. Bu maddeye göre “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.”
Ancak Kural olarak 1 aylık sürede icra takibi başlatılmaz veya tahliye davası açılmaz ise tahliye taahhüdü geçersiz olacak ve kiraya verenin tahliyeyi sağlaması mümkün olmayacaktır.
- Tahliye Taahhütnamesi Kapsamında Tahliyeyi Kimler İsteyebilir Ve Kimleri Etkiler?
Geçerli bir tahliye taahhütnamesi ve buna dayalı olarak tahliyenin istenebilmesi için kiraya verenin talep ve dava hakkı bulunmaktadır. Bu kapsamda kiraya veren konumunda olmayan malikin tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye talebi ve dava hakkının bulunmadığını söylemek gerekir.
Belirtmek gerekir ki; Kiraya verenlerin birden fazla olması durumunda şayet paylı mülkiyet varsa pay ve paydaş çoğunluğu, şayet elbirliği mülkiyeti söz konusu ise de oybirliği ile karar alınması gerekmektedir.
Doktrin ve uygulamaya göre taşınmazın el değiştirmesi ile beraber kiraya verenin de değişmesi halinde ise önceki malik tarafından alınan tahliye taahhütnamesinin geçerli olacağı ve taşınmazı devralan yeni malik aynı zamanda da yeni kiraya veren önceki kiraya verene verilen tahliye taahhütnamesi kapsamında dava ve talep hakkına sahip olacaktır.
Tahliye davasında davalı kiracıdır. Şayet birden fazla kiracının varlığı söz konusu ise tahliye taahhüdü her birinden alınmış ya da tahliye taahhüdüne muvafakat edilmiş olmalıdır. Yine aynı şekilde tahliye davası ya da icra takibi ikame edilirken de her bir kiracı davalı olarak dava ikame edilmelidir.
Kira sözleşmesinin devri halinde eski kiracının vermiş olduğu tahliye taahhüdünün yeni kiracıyı da bağlayacağını belirtmek gerekmektedir. Bu halde tahliye taahhütnamesinden haberi olmadığını iddia eden kira sözleşmesini devralan kiracı önceki kiracıdan zararlarını tazmin edebilecektir.
Herhangi bir alt kiraya verilme halinde ise belirtmek gerekir ki; kiraya veren tahliye talebini ancak kendisine tahliye taahhüdü veren asıl kiracıya yöneltebilecekse de herhangi bir tahliye kararı alt kiracı bakımından da bağlayıcı olacaktır.
*Yavuz&Uyanık Hukuk Bürosu, Avukat
**Yavuz&Uyanık Hukuk Bürosu, Yaz Stajyeri