*Av. Yunus Samet Dikmen

Türk Borçlar Kanunu’nun  355. Maddesi “Yeniden Kiralama Yasağı”nı düzenlemekle beraber anılan madde şu şekildedir; 

“””MADDE 355- Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. 

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”””

Madde kapsamına göre; kiralananın karşılıksız olarak kullandırılması ya da boş olarak tutulması bu yasak kapsamına girmemektedir. Bu bağlamda yeniden kiralama yasağı nispi emredici bir kural olarak kira konusu mecurun yeni bir kiracıya haklı bir sebep olmadan kiralanmasını engelleme amacı gütmektedir.

Yeniden kiralama yasağı kapsamında eski kiracının tazminat talebinde bulunması hususunda doktrin ve içtihatlarda farklı görüşler mevcuttur.

6570 sayılı Kanun döneminde gelişen bir görüşe göre yeniden kiralama yasağı kapsamında tazminat talebinin söz konusu olabilmesi için “cebri icra” yoluyla tahliyenin söz konusu olması gerekmektedir. Bu görüş, tahliyelerde mahkeme kararının cebri icra olmaksızın uygulanması halinde dahi yeniden kiralama yasağının uygulama alanı bulamayacağını içermekteydi. Bu husus Yargıtay’ın çok eski kararlı içtihatlarında da kendisine yer bularak hüküm altına da alınmıştı. (Bkz: Yarg. 7. C.D. E. 1978/694 – K.1978/1832 T: 23.3.1978; Yargıtay Ceza Genel Kurulu’nun 6570 sayılı Kanun dönemindeki E. 1979/7-46 – K. 1979/122 T: 12.03.1979 tarihli içtihadında cebir unsurunun icra emrinin kiracıya tebliği ile oluştuğuna karar vermiştir.)

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile doktrinde gelişen bir görüşe göre ise cebri icra ya da mahkeme yolu ile tahliye şart olmamakla ihtarname ile veyahut bir protokol kapsamında konut ya da çatılı işyerini boşaltan kiracının da yeniden kiralama yasağı kapsamında tazminata hak kazanacağı ileri sürülmektedir. Bu kapsamda Yargıtay İçtihatları da gelişmiştir.

Yargıtay. 4. Hukuk Dairesi 2002/11390E., 2003/3230K. Ve  20.03.2003 Tarihli Kararında;

“Somut olayda davalı tarafından davacıya gönderilen ihtarnamede davacının kiracı olarak bulunduğu yerin kendisi tarafından kullanılacağı, bu nedenle boş olarak teslim edilmesini istediği görülmektedir. Davalının bu ihtarı, yukarıda açıklanan yasa hükmüne dayanmaktadır. Bu nedenle davacının bu ihtarnameye değer vermesi ve gereğini yerine getirmesinde hukuka uygunluk bulunmaktadır. Bunun için ayrıca bir dava açılması gerekmez. Aksi halde, yasa hükmüne uymayı gerekli gören kişinin, uymayıp dava yolunu seçenlere karşın korunması gerektiği düşünülebilir. Kaldı ki 6570 Sayılı Yasanın 15. maddesinde yukarıda açıklanan maddede belirtilen nedenle boşalttığı taşınmazın mücbir bir neden olmaksızın başka birine kiralayamayacağı öngörülmüştür…” 

Şeklinde karar vermiştir.

Yargıtay 4. Hukuk Dairesi 2008/5839E., 2009/548K.Ve 19.1.2009 Tarihli Kararında şöyle hüküm kurmuştur;

“””Davalı, cebri icra işlemi olmadan davacının kendi kararı ile evi tahliye ettiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Dosyadaki belgelere göre; davacı davalının evinde kiracı olarak otururken Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 14.12.2005 tarihli ilamı ile ihtiyaç sebebiyle tahliyesine karar verilmiştir. Hüküm, 4.7.2006 gününde onanmış ve kesinleşmiştir. Davalı, mahkemenin tahliye kararını icra takibine koymuş ve davacıya icra emri göndermiştir. Ardından 20.7.2006 tarihinde davacı, evi tahliye etmiştir. Tahliyeden kısa süre sonra, davacıya bildirim yapılmadan üçüncü kişiye kiraya verilmiştir. Şu durumda davacının 6570 Sayılı Kanun kapsamında tazminat hakkı doğmuştur. Mahkemece zarar kapsamının belirlenip hüküm altına alınması gerekirken, taraflar arasında 5.1.2007 tarihinde dava masrafı ve kira alacağının tasfiyesi konusunda düzenlenen protokol gerekçe gösterilerek davanın reddedilmiş olması bozmayı gerekmiştir.”””

Hal böyle olmakla doktrindeki bir diğer görüş ise yeniden kiralama yasağı kapsamında tazminat talebinde bulunulabilmesinin en azından mahkeme kararı ile tahliyenin gerçekleşmesi gerektiği yönündedir. Yargıtay yakın tarihli kararlarında daha çok TBK m. 355’in gerekçesine dayanarak tahliyenin en az mahkeme kararına dayanması gerektiğine ilişkin hükümler kurmuştur.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/9261E. 2015/6839K., ve 02.07.2015 tarihli kararında; 

“””Dava 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi gereğince açılan tazminat davasıdır. Belirtilen yasa hükmüne göre kiraya veren ihtiyaç sebebiyle kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacağı düzenlenmiş olup benzer düzenleme mülga 6570 sayılı yasanın 15. Maddesinde de bulunmaktadır. Yasa ile kiralananın tahliyesi için dava açılması ve tahliye davasında verilecek olan kiralananın tahliyesine dair hükmün ilamlı icra yolu ile infazı sonucunda kiralananın tahliye edilmesi hali öngörülmüştür. Anılan maddenin gerekçesinde de bu husus, kiralayanın kanunda öngörülen sebeplerden birine dayanarak aldığı mahkeme kararını uygulatmak suretiyle kiracının kiralanandan tahliyesinin sağlanması, şeklinde belirtilmektedir. Eldeki davada davacı, davalılar tarafından gönderilen ve kiralananın işyeri ihtiyacı nedeni ile tahliyesi isteğini içeren ihtarname üzerine herhangi bir mahkeme kararı ve icra işlemi olmadan, taşınmazı kendi rızasıyla tahliye etmiştir. Davacı kiracının anılan madde hükmünden yararlanabilmesi için kiralananın mahkeme kararı ile tahliye edilmesi gerekir. Bu nedenle maddi tazminat isteminin reddi gerekirken, yazılı şekilde kısmen kabulüne karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.”””

Şeklinde karar vermiştir. 

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4956 E. , 2019/871 K. ve 07.02.2019 Tarihli kararında ise şöyle hüküm kurmuştur; 

“”“01.06.2011 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi ile taşınmazda kiracı iken, davalı tarafından 17.12.2013 tarihli ihtarname ile eve ihtiyacı olduğu gerekçesiyle davacının evden tahliyesinin talep edildiği, davacı kiracı tarafından 2014 yılının mayıs ayında evin tahliye edildiği ve taşınmazın tahliye edildikten sonra üçüncü kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiraya verenin, gereksinim amacıyla bir tahliye davası açmadığı anlaşılmakta olup davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır.

O halde, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”””

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/6530E., 2015/10458K. Ve 26.11.2015 Tarihli Kararı da aynı yöndedir. Yine Yargıtay 3. Hukuk Dairesi. 2017/2128E., 2017/9915K. ve 13.06.2017 Tarihli kararında da tahliye davası kesinleşmeden kiralananı boşaltan kiracının tazminat talebinde bulunamayacağına ilişkin hüküm tesis etmiştir. 

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4632 E. , 2019/1687 K. Ve 28.02.2019 Tarihli Kararında ise; 

“””Somut olayda; davacının 01.05.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı iken davalılar tarafından 17.10.2014 tarihli ihtarname ile kızları Berrin’ in konut ihtiyacı nedeniyle taşınmazın tahliyesinin talep edildiği, bu ihtarname sonucunda davacının kiralananı tahliye ettiği ve taşınmazın 01.03.2015 başlangıc tarihli sözleşme ile üçüncü kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalılar gereksinim, yeniden inşaa ve imar amacıyla bir tahliye davası açmamıştır. Davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır. Bu durumda mahkemece davanın bu gerekçe ile reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesinin doğru olmadığı anlaşılmıştır.”””

Şeklinde hüküm kurmuştur.

Nitekim İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi .2017/211E., 2017/307K. ve 21.02.2017 tarihli kararı da şu şekildedir; 

“””Davalı, davacının Mahkeme kararı ile tahliye edilmediğini belirterek istinaf kanun yoluna başvurmuştur. TMK.’nun 355.maddesinde; kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacağı düzenlenmiştir. Yargıtay 6.HD’nin 2015/6530 Esas ve 10458 Karar sayılı içtihadı ile yerleşik yargısal uygulamaya göre, TBK.’nun 355.maddesindeki, “sağlandığında ” ifadesi, kiracının mahkeme kararıyla tahliyesi ve icrası olarak değerlendirilmektedir. Eldeki dosyada davacının, davalının ihtarı üzerine kiralananı kendiliğinden boşalttığı anlaşıldığından, davalının istinaf isteminin kabulü ile kararın kaldırılmasına, tazminat isteminin reddine karar verilmiş ve hüküm bozulmuştur.”“”

Görüleceği üzere daha yakın tarihli ve istikrar kazanmış Yargıtay İçtihatları “Yeniden Kiralama Yasağı” kapsamında tazminat yükümünün yürürlük bulması açısından eski kanun dönemindeki gibi cebri icra şartını aramamakta ancak mahkeme yoluyla tahliye şartını aramaktadır, salt ihtarname sonrası yapılan tahliyeler akabinde yeniden kiralama yasağı kapsamında tazminat talebinde bulunulamayacağı yönünde gelişmektedir.

*Yavuz&Uyanık Hukuk Bürosu, Avukat

Daha fazla bilgi ve danışmanlık için Yavuz Uyanık Avukatlık Ortaklığı ile iletişime geçebilirsiniz.