*Stj. Av. Mertcan Topbaşoğlu

Giriş:

Türk Hukuk sisteminde kusur sorumluluğu, istisnai düzenlemeler hariç olmak üzere ilke olarak kabul edilmektedir. Ancak Türk Borçlar Kanunu (“TBK” veya “Kanun” olarak anılacaktır) yapı malikinin sorumluluğunu istisnai hallerden olan “kusursuz sorumluluk” olarak düzenlemektedir. Bir başka ifadeyle bu sorumluluğun kapsamı daha geniş olup, Kanun uyarınca yapı maliki ve bina kavramından ne anlaşılması gerektiği ile yapı malikinin sorumluluğunun doğması için hangi koşulların birlikte bulunması gerektiği hususları önem taşımaktadır. Bu yazıda TBK’nın 69.maddesi uyarınca yapı maliki kavramı, bina kavramı ve yapı malikinin sorumluluğunun kapsamı açıklanacaktır.

Yapı Maliki ve Bina Kavramı ile TBK m.69 Uyarınca Sorumluluğun Kapsamı:

TBK’nın 69.Maddesi uyarınca yapı malikinin sorumluluğu;

“Yapı malikinin sorumluluğu

MADDE 69- (1) Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür.

(2) İntifa ve oturma hakkı sahipleri de, binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan, malikle birlikte müteselsilen sorumludurlar.

Sorumluların, bu sebeplerle kendilerine karşı sorumlu olan diğer kişilere rücu hakkı saklıdır.”

şeklinde düzenlenmiştir.

Görülmektedir ki Kanun, sorumluluğun kapsamını yapı maliki ile intifa ve oturma hakkı sahipleri bakımından farklı düzenlemiştir. Yapı maliki kavramı ise sıklıkla taşınmaz maliki kavramıyla karıştırılmaktaysa da iki kavram birbirinden farklıdır. Taşınmaz maliki ifadesi mutlaka bir taşınmaza malik olmayı ifade etmekteyken, yapı maliki temelli olarak kalma amacı olmaksızın bir arazi üzerine inşa edilmiş herhangi bir yapıyı inşa etmeyi ve o inşa eserinin sahibi olmayı ifade eder.

Doktrinde bina kavramı için de farklı düşünceler geliştirilmiş olup bu düşünceler neticesinde en çok kabul gören tanım “İnsanların ya da hayvanların barınmasına, girip çıkmasına ya da diğer ekonomik gereksinimlerine hizmet eden ve yapay, çevreleri duvar ve benzeri şeylerle ortaya çıkarılan, üstü az veya çok örtülü, toprağa bağlı yapılardır.”[1]şeklindedir. İşte bu tanıma uygun yapıların yapımında meydana gelen bozukluk veya bakım eksikliklerinde ortaya çıkan zararlardan yapı malikinin kusursuz sorumluluğu doğacaktır. Bununla birlikte yapıda meydana gelen bozulmalar beklenmedik hallerden meydana gelse dahi yapı maliki sorumluluktan kurtulamayacaktır. Nitekim kusursuz sorumluluk ilkesinin en temel sonuçlarından biri de budur.

Kanun uyarınca sorumluluğu bulunan diğer şahıslar ise belirli durumlarda intifa ve oturma hakkı sahipleridir. Bununla birlikte bu şahısların sorumluluğu, yapı malikinin sorumluluğuna göre daha sınırlıdır. İntifa ve oturma hakkı sahiplerinin sorumluluğu yapıyı fiilen ellerinde tuttukları süre boyunca binanın bakım eksiklikleri ile sınırlıdır. Bir başka ifadeyle bu şahıslar binanın yapım aşamasındaki bozukluklardan sorumlu değildirler. Yine de belirtmek gerekir ki böyle bir hal mevcut olduğunda dahi yapı malikinin sorumluluğu devam etmektedir. Nitekim Kanun bu halin varlığında yapı maliki ile intifa ve oturma hakkı sahiplerinin müteselsilen sorumlu olacağına yönelik bir düzenleme içermektedir.

Gerek yapı malikinin gerekse intifa ve oturma hakkı sahiplerinin sorumluluğundan bahsedilebilmesi için bazı koşulların oluşması gerekmektedir. Bu koşullar bir bina, yapı eseri veya bütünleyici parça bulunması, yapı maliki veya intifa ve oturma hakkı sahibi bulunması, bina veya yapı eserinde bir bozukluk veya eksiklik bulunması (ayıp) ile zarar ve illiyet bağının varlığıdır. Bu koşulların birlikte bulunması halinde zarar gören üçüncü kişiler, tazminat davası açarak oluşan zararların tazminini isteyebilecektir.

Bina veya Yapı Eserinde Ayıp:

Kanun uyarınca bina veya yapı eserinde meydana gelen ayıplar, bina ve yapı eserinin yapısında bozukluk ve bina ve yapı eserinin bakımında eksiklik olması şeklinde ikiye ayrılmaktadır.

  • Bina Veya Yapı Eserinin Yapısında Bozukluk:

Bina veya yapı eserinin yapısında bozukluk hali doktrinde tartışılan bir konu olup, hangi hallerin binanın veya yapı eserinin yapısında bozukluk sayılacağının açık bir tanımı bulunmamaktadır. Bununla birlikte doktrinde bina veya yapı eserinde ayıp kavramı “Yapı eserinde, maliki tarafından engellenmesi beklenen varlık ve işlevi, başkasının korunan değerlerini – bedensel bütünlüğünü veya eşyasını – tehlikeye düşürmesi veya düşürme ihtimalinin söz konusu olması halini”[2] şeklinde tanımlanmıştır. Buna göre bina veya yapı eserinin yapısında ayıp olması hali her somut durumun özelliğine göre değerlendirilmeliyse de kullanılan malzemenin esere uygun olmaması, yapım aşamasında teknik plana uygun eser meydana getirilmemesi, eserin belirli bir bölümünün dayanıksız olması ve tüm bunlar nedeniyle bina veya yapı eserinin bütün halinde olamaması şeklinde ifade edilebilir.  Bu duruma en güncel örnek binaların deprem yönetmeliğine uygun yapılmamasıdır. Bununla birlikte tüm bu hususlar değerlendirilirken bina veya yapı eserinin tahsis amacı dikkate alınmalıdır. Tahsis amacıyla doğrudan ilgili olmayan bölümlerde meydana gelen bozukluk veya eksiklikler bina veya yapı eserinin yapısında bozukluk olarak değerlendirilemez.[3] Yine üçüncü kişilerin tahsis amacıyla örtüşmeyen kullanımları nedeniyle bina veya yapı eserinin yapısında bozukluk olduğu gerekçesiyle yapı malikinin sorumluluğundan söz edilemeyecektir.

Belirtmek gerekir ki bina veya yapı eserinin yapısında bozukluk hali ancak yapı malikinin sorumluluğunu doğurabilecek olup, intifa ve oturma hakkı sahipleri bu ayıpların ortaya çıkması halinde bina veya yapı eserinin bakımında eksiklik hali ortaya çıkaran bir davranışta bulunmadıkça bu ayıplardan sorumlu tutulamazlar.

  • Bina Veya Yapı Eserinin Bakımında Eksiklik:

Bina veya yapı eserinin bakımında eksiklik halinde sorumluluk, bir bakıma bina veya yapı eserinin tahsis amacına uygun ve tam bir şekilde yapılmasının ardından bu bina veya yapım eserinin tahsis amacına uygun ve sağlam kalabilmesini sağlamak amacıyla getirilmiştir. Buna göre, bina veya yapı eserinin bakımında eksiklik halinden söz edilebilmesi için yapımı tamamlanmış bir bina veya yapı eserinin varlığı şarttır.

Tahsis amacına uygun ve tam bir şekilde inşa edilmiş bina veya yapı eserinin yine bu amaca uygun ve tam bir şekilde kullanılması için gerekli bakımların yapılması sorumluluğu yalnız yapı malikine yüklenmemiş, yapı malikiyle birlikte intifa ve oturma hakkı sahiplerine de müteselsil sorumluluk ilkesi uyarınca sorumluluk yüklenmiştir.

Maddi ve Manevi Tazminat İstemleri Kim tarafından Kimlere Yöneltilebilir?

Kanun uyarınca maddi ve manevi tazminat davaları bina veya yapı eserinin yapısından veya bakımında eksiklikten zarar gören herkes tarafından açılabilir.

Zarar görenin kiracı olması halinde Kanun’un 69.maddesi ve kira hukukuna dair özel hükümler çatışacağından kiracının en lehine olan hükümler uygulama alanı bulacaktır.

Dava kiracı aleyhine açılmak isteniyorsa ancak TBK m.49 uyarınca haksız fiil sorumluluğundan söz edilebilecek olup, zarar gören dilerse hem kiracıya karşı TBK m.49 uyarınca haksız fiilden hem de TBK m.69 uyarınca yapı malikinin sorumluluğundan kaynaklı dava açabilecektir. Buna karşın kiracıya karşı dava açılabilmesi için kiracının kusurunun bulunması şarttır. Kiracının sorumluluğu, yapı malikinin sorumluluğu olan kusursuz sorumluluk ilkesine dayanmayıp genel hükümler uyarınca TBK m.49 haksız fiil kusur sorumluluğudur.

Görülmektedir ki zarar gören üçüncü kişilerin TBK m.69 hükmü yanında genel hükümlere göre de dava açma imkanı bulunmaktadır.

TBK m.69 Uyarınca Açılacak Davalarda Zamanaşımı: 

TBK m.69 uyarınca açılacak davalarda zamanaşımı TBK m.72’de;

“MADDE 72- Tazminat istemi, zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten başlayarak iki yılın ve her hâlde fiilin işlendiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Ancak, tazminat ceza kanunlarının daha uzun bir zamanaşımı öngördüğü cezayı gerektiren bir fiilden doğmuşsa, bu zamanaşımı uygulanır. 

Haksız fiil dolayısıyla zarar gören bakımından bir borç doğmuşsa zarar gören, haksız fiilden doğan tazminat istemi zamanaşımına uğramış olsa bile, her zaman bu borcu ifadan kaçınabilir.”  şeklinde düzenlenmiştir.

Bu durumda Kanun’da ayrık olarak belirtilen haller dışında tazminat isteminde bulunacak olan zarar gören, zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği andan itibaren 2 yıl içinde ve her koşulda fiilin meydana gelmesinden itibaren 10 yıl içinde tazminat istemini dava yoluyla öne sürmelidir.

TBK m.69 Uyarınca Açılacak Davalarda Görevli Mahkeme:

Hukuk Muhakemeleri Kanun’un 2. Maddesi;

“ Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir.

Bu Kanunda ve diğer kanunlarda aksine düzenleme bulunmadıkça, asliye hukuk mahkemesi diğer dava ve işler bakımından da görevlidir.” şeklinde düzenlenmiştir.

Anılan hükme göre TBK m.69 yapı malikinin sorumluluğu uyarınca açılacak davalarda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.

Sonuç:

TBK m.69 uyarınca yapı malikinin sorumluluğu hususu özellikle Türkiye gibi deprem kuşağında yer alan ülkeler için son derece önemli bir husustur. Son dönemlerde yaşanan deprem felaketleri ile birlikte yapı malikinin sorumluluğu hususu güncellik kazanmıştır. TBK uyarınca yapı malikleri ilke olarak kusursuz sorumluluk haline tabi olduklarından, bina veya yapım eserlerinin yapımında meydana gelen bozukluklardan hiçbir kusurları olmasa dahi sorumlu olacaklardır. Bununla birlikte Kanun, intifa ve oturma hakkı sahiplerini de bina veya yapım eserinin bakım eksikliklerinden doğan zararlardan yapı malikiyle birlikte müteselsilen sorumlu tutarak bina veya yapım eserinin yapısından kaynaklı bozukluklarla bina veya yapım eserinin bakım eksikliğinden kaynaklanan zararlar bakımından ikili bir ayrıma gitmiştir.

[1] Kurt, Ekrem, “Yapı Malikinin Sorumluluğu”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi

Özel Hukuk Sempozyumu Özel Sayısı, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Hükümlerinin Değerlendirilmesi Sempozyumu (3-4 Haziran 2011), Sempozyum No:III, Prof. Dr. Cevdet Yavuz’a Armağan, 2011, s.173

[2] Antalya, Gökhan, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Cilt II, İstanbul, Legal Yayıncılık, 2018, s. 330

[3] Antalya (Borçlar Hukuku Genel Hükümler), s.331

*Yavuz&Uyanık Hukuk Bürosu, Stajyer Avukat