*Stj. Av. Ceren Nida Yılmaz
- GİRİŞ
Doktrinde[1] yapılan tanımlamalara göre önemli sebep; taraflar arasında akdedilen sözleşmenin süresinin dolmasının veya en yakın fesih döneminin gelmesinin beklenemeyeceği, taraflardan biri için sözleşmenin devam ettirilmesini dürüstlük kuralları çerçevesinde nitelendirildiğinde çekilmez kılan ve tarafların sözleşmenin akdedilmesi aşamasında öngörülemeyen şekilde şartların değişmesine yol açan durumları adlandırmaya yarayan genel bir kavramdır. Önemli sebepler, makul dürüst bir insanın sözleşmeye devam etmesinin beklenemeyeceği şekilde objektif olarak çekilmezlik kıstasını sağlayan sebepler olup, önemli sebeplerin her bir somut olayın şartlarına göre ayrıca değerlendirilmesi gerekmektedir.[2] Bu sebeple kanunda da önemli sebeplerin sayılması yoluna gidilmemiştir. Her bir somut uyuşmazlık açısından somut olay adaletinin sağlanması adına önemli sebebin ve çekilmezlik unsurunun tespiti hâkimin takdir yetkisine bırakılmaktadır.
Kira sözleşmesinin süresinden önce sona erdirilebileceği haller kanunda tahdidi olarak düzenlenmiştir. Bu hallerden biri de Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesinde düzenlenen sözleşmesinin önemli sebeplerle olağanüstü feshidir. Söz konusu hükme göre, kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı halinde kira sözleşmesi, yasa bildirim sürelerine uyularak feshedilebilecektir.
Kira sözleşmesinin önemli sebeplerle olağanüstü feshi TBK m.331’de düzenlenmiştir. Anılan madde;
“Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”
şeklinde düzenlenmiştir. Olağanüstü fesih, tarafların karşılıklı borç ilişkilerini özellik arz eden sebeplerin varlığı halinde tek taraflı irade beyanı ile sona erdirilebilmesine imkan veren bir fesih türüdür. Kira sözleşmesinin önemli sebeplerle olağanüstü feshi, sözleşmenin temelinden sarsılması halinde uygulama alanı bulacaktır.[3]
TBK m.331 hükmü emredici olup, her türlü kira sözleşmesine uygulanabilmektedir. Bu nedenle kanun koyucu değişen durum ve şartların sürekli bir sözleşme olan kira sözleşmesine etkisini göz önünde tutarak uyarlama ilkesi içinde her iki tarafa da önemli sebeplere dayanarak vaktinden önce sözleşmeyi fesih yetkisi vermiştir.[4]
- ÖNEMLİ SEBEPLERLE OLAĞANÜSTÜ FESHİN ŞARTLARI
Kira sözleşmesini TBK m.331 uyarınca feshedilebilmesi için birtakım şartların sağlanması gereken şartlar şu şekildedir;
- Kira sözleşmesinin varlığı,
- Kira sözleşmesinin devamını çekilmez hale getiren önemli sebepler,
- Fesih bildirimi.
Önemli sebeplerle olağanüstü fesih hakkının kullanılabilmesi için kanuna uygun bir şekilde ikame edilmiş bir kira sözleşmesinin var olması gerekmektedir.
TBK m.331 hükmünün uygulanabilmesi için kiralananın kiracıya teslim edilmesi şart olmayıp henüz kiralananın teslim edilmediği süreç içerisinde de önemli sebebin ortaya çıkması durumunda kira sözleşmesinin sona erdirilme imkânı vardır. Bu halde sona erme ileriye etkili olmayıp geçmişe etkili olarak sonuç doğuracaktır.
- Kira İlişkisinin Devamını Çekilmez Hale Getiren Önemli Sebeplerin Olması
TBK m.331’ e dayanarak feshin söz konusu olabilmesi için taraflardan her biri için kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli sebeplerin ortaya çıkması gerekir. Önemli sebeplerin varlığı TMK m.4 uyarınca dürüstlük kuralları ve hakkaniyet çerçevesinde hakim tarafından değerlendirilecektir.
TBK m.331 hükmünde önemli sebebin tanımı yapılmamıştır. Önemli sebep kavramının her somut olay kapsamında yeniden değerlendirilmesi gerekmektedir. Önemli sebep fesih beyanında bulunan için kira ilişkisini çekilmez hale getiren bir olgu olup, söz konusu olgu TMK m.2 uyarınca dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirilmelidir. Önemli sebeplerin sözleşmenin kurulduğu sırada, taraflarca önceden öngörülememesi gerekir. Öngörülemezlik, sözleşmenin kurulması esnasında objektif bir değerlendirme sonucunda bu hususun taraflarca gerçekleşmesi beklenemez olmasını gerektirmektedir. Önemli sebeple fesih halinde karşı tarafın hiçbir kusuru bulunmasa dahi haklı sebebin varlığı taraflar arasındaki güven ilişkisini sarsabilir ve fesheden taraf açısından sözleşmeyi çekilmez hale gelebilir.
Önemli sebeplerle olağanüstü fesih için ekonomik ve kişisel sebepler gözetilebilecektir. Değişen koşullar sebebiyle kiracının kira bedelini ödemekte güçlük yaşaması, asansörü olmayan ve üst katta oturan kiracının kalp krizi geçirmesi, kiracının tayininin çıkması, uzaklaştırma kararı olan kimseyle komşu olması gibi sebepler önemli sebep olarak ifade edilebilmektedir. Ayrıca savaş hali, ağır ekonomik kriz ve doğal afet gibi olaylar da önemli sebep kapsamında değerlendirilmektedir.
Önemli sebeplerle feshin, aşırı ifa güçlüğü (TBK m.138) halinde de uygulanması söz konusu olabilecektir. Önceden öngörülemeyen sosyal boyutlu olağanüstü olaylar (savaş, ekonomik kriz) TBK m.331’in uygulanması açısından yeterli olduğu gibi, TBK m.138 kapsamındaki uyarlama davasından farklı olarak sosyal boyut taşımayan olaylar dahi haklı sebep olarak TBK m.331’in uygulanmasına imkân verebilecektir.[5]
- Fesih Bildirimi
TBK m.331 hükmünde taraflardan her birinin, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebileceği düzenlenmiştir.
- Fesih Bildiriminin Yapılabileceği Süre
TBK m.331 uyarınca yapılan fesih bildiriminin derhal yapılması gerekmektedir. Bununla birlikte fesih bildirimi, etkisini karşı tarafa ulaştığı tarihten 3 ay sonra gösterecektir. Taşınır kiralarında ise söz konusu etkisini karşı tarafa ulaşmasından 3 gün sonra gösterecektir. Önemli sebepler, ortaya çıkmasından hemen sonra bildirilmelidir. Ancak fesheden tarafa belli bir süre verilecektir. Bunun sebebi her ikisi için de gerekçenin ortaya çıkmasının etkilerini ve sonlandırmanın (feshin) sonuçlarını dikkate almaktır. Bu çerçevede önemli nedenlerin fark edilmesi sürekli bir süreçtir (Kötüleşen kriz, artan geçimsizlik, sürekli geç ödemeler gibi). Çekilmezliğin sonuçlarının geçici olması TBK m.331 kapsamında önemli sebep teşkil etmeyecektir. Genellikle önemli sebeplerin varlığı halinde feshin tam zamanında yapıldığı var sayılmaktadır. TBK m.331 uyarınca kira sözleşmesinin her zaman feshi söz konusu olabilse dahi dürüstlük kuralı uyarınca uygun olan en kısa sürede fesih yoluna başvurulması gerekmektedir, aksi halde sözleşmenin devamını çekilmez kılan bir sebebe dayanarak uzunca bir süre beklemek çelişkili davranış yasağına aykırılık teşkil edecektir.
- Fesih Bildirimin Şekli
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kiraya ilişkin genel hükümlerine tabi kira sözleşmelerinin önemli sebeplerle feshi için gerekli olan fesih bildirimi şekle tabi değilken, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi TBK m.348 uyarınca yazılı şekle tabidir, şekil kuralının ihlali halinde mutlak butlan söz konusu olacaktır. Bu noktada değerlendirilmesi gereken bir husus fesih bildiriminde önemli sebeplerin yer almasına gerek olup olmadığıdır.
Doktrinde hakim olan görüşe göre fesih bildiriminin gerekçelendirilmesine gerek yoktur. Fesih bildiriminde bulunanın, feshe dayanak olacağını düşündüğü önemli sebeplerin yerinde olup olmadığı açılması muhtemel davada hâkimin vereceği kararla ortaya çıkacaktır. Önemli sebeple feshettiğini ileri süren tarafın dürüstlük kuralı uyarınca sorulması halinde fesih sebebini bildirmesi gerekmektedir. Söz konusu sebebin bildirilmemesi halinde ise uğranılan zararın tazmini gündeme gelecektir.
- ÖNEMLİ SEBEPLERLE OLAĞANÜSTÜ FESHİN SONUÇLARI
Kira sözleşmesinin önemli sebeplerle olağanüstü feshinin sonuçlarını:
- Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi,
- Fesih Sebebiyle Uğranılan Zararın Tazmini.
olarak ifade etmek mümkündür.
- Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Kira sözleşmesi önemli sebeplerle feshedilmişse, taşınmaz kiraları ile taşınır yapıya ilişkin kiralarda fesih bildiriminin karşı tarafa ulaşmasından 3 ay sonra (TBK m.329) taşınır kiralarında ise fesih bildiriminin karşı tarafa ulaşmasından 3 gün sonra (TBK m.330) kira sözleşmesi sona erecektir. Kira sözleşmesinin sona ermesi ile kiralananın geri verilmesi yükümlülüğü söz konusu olacaktır. Kiralananın geri verilmemesi halinde hükmedilecek tazminat kira bedeline karşılık gelecektir ancak bu durum kira ilişkisinin devamı anlamına gelmeyecektir. Kiraya verenin, feshin şartları oluşmamasına rağmen sözleşmeyi haksız olarak feshetmesi halinde ise kira sözleşmesi sona ermeyecek, kiracı kiralananı kullanmaya devam edebilecektir. Ancak kiracı tarafından, feshin şartları oluşmamasına rağmen sözleşmenin haksız olarak feshi halinde TBK m.325 uygulama alanı bulabilecektir.
- Fesih Sebebiyle Uğranılan Zararın Tazmini
Kira sözleşmesinin önemli sebeplerle olağanüstü feshi gerçekleşmişse hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlayabilir (TBK m. 331/II). TBK m.331/II’ye göre kira sözleşmesini fesheden, karşı tarafın fesih sebebiyle uğradığı müspet zararı tazmin etmek zorundadır. Tazminatın kapsamı belirlenirken hâkim TBK m. 51-52 uyarınca; durumun gereğini, feshedenin kusur durumunu, ekonomik durumlarını dikkate alacaktır.
TBK m. 331/II uyarınca kiracının feshettiği kira sözleşmesinde, hâkimin belirleyeceği tazminatın üst sınırının TBK m. 325’de ifade edilen; “kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için doğacak borçlar” kadar olması gerekmektedir. TBK m. 325 uyarınca, kiralananın hiçbir haklı sebep yokken sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi halinde kiracının borçlarının, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edeceğini düzenlemektedir. TBK m. 331 uyarınca kira sözleşmesinin sonlandırılması için haklı bir sebebin varlığı söz konusu olmalıdır. Haklı sebeple sözleşmenin sonlandırılması halinde ödenecek olan tazminat, normal şartlarda kiralananın geri verilmesi halinde ödenecek olan miktarı geçmemelidir. Söz konusu tazminat talebi ise niteliği itibariyle sözleşmeden doğduğu için on yıllık zamanaşımı süresine tabi olacaktır.
- DOĞAL AFET SEBEBİYLE OLAĞANÜSTÜ FESHİN KAPSAMI
Kira sözleşmesinin önemli sebeple feshedilebileceği hallere deprem gibi doğa olayları da gerekçe olarak gösterilebilmektedir. Bu noktada deprem gibi bir felaketin gerçekleşmesinden önce önlem olarak yaptırılan deprem analiz raporlarının önemli sebep teşkil edip edemeyeceği hususunun tartışılması gerekmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/2863 E. 2019/688 K. Sayılı 05.02.2019 tarihli kararında;
“Davalı kiracı, kiralananın 09/03/2015 tarihinde tahliye edildiğinin kiraya verene bildirildiğini beyan etmiştir. Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Kiracı yasal tahliye ve anahtar teslimi gerçekleşinceye dek kira parasını ödemekle yükümlüdür. Kiralananın anahtarının usulüne uygun şekilde kiraya verene teslim edildiğini yazılı delillerle kanıtlama yükümlülüğü davalı kiracıya aittir.Anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir.”
denilmek suretiyle kiralananın anahtarının usulüne uygun olarak kiraya verene teslim edildiğinin yazılı delillerle kiracı tarafından kanıtlanması gerektiği aksi halde kiracının anahtarın teslim edildiği tespit edilene kadarki sürece ait kira bedellerinden sorumlu tutulacağı ifade edilmiştir.
Yargıtay’ın söz konusu kararı incelendiğinde görüleceği üzere TBK m. 331 hükmüne ilişkin bir değerlendirmeye yer verilmemiştir. Her ne kadar taşınmazın tahliye edildiği tarih fiili duruma uygun olarak tespit edilmişse de önemli sebeple feshe ilişkin hükümlere kararda değerlendirilmemiştir. Diğer yandan somut uyuşmazlığa kanunda uygulanabilir açık bir hüküm olmadığından TMK m. 1/2 kapsamında bir kanun boşluğunun varlığından bahsedilebilir. Bu halde hakim, kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacaksa ona göre karar vermelidir. Somut uyuşmazlıkta Yargıtay, deprem tehlikesi sebebiyle kiracının derhal fesih hakkını kabul etmiş ve kiralananın kiraya verenin tasarrufuna geçtiği tarihte tahliye edildiğinin kabul edilmesi gerektiğini belirtmiştir. O halde tahliyenin tespit edildiği tarihe kadar kiracının kira bedellerini ödemekle yükümlü tutulması gerekecektir.[6]
SONUÇ:
Kira sözleşmesinin olağanüstü feshi hallerini düzenleyen TBK m.331 hükmü özel hüküm niteliğinde bir düzenlemedir. Kiracı veya kiraya verenin kira sözleşmesini TBK m.331 uyarınca sonlandırabilmesi için bir kira sözleşmesinin varlığı, kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli sebeplerin olması ve fesih bildirimi aranmaktadır. Doğal afetler sebebiyle de TBK m.331 hükmüne dayanılması söz konusu olabilecektir. Bu durumda hakimin, somut olayın özellikleri kapsamında dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirme yaparak hukuk yaratması söz konusu olabilecektir.
[1] Zevkliler Aydın / Gökyayla Emre, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 18. Bası, Ankara, Turhan Kitabevi, 2018, s.331
[2] Acar Faruk, Kira Hukuku Şerhi (TBK m. 299-332), Yenilenmiş ve Genişletilmiş 4. Baskı, İstanbul, Beta Basım, 2017, s.574,575.
[3] Yavuz/Acar/Özen, BH Özel Hükümler, s 574; Gümüş, I, s. 320-321.
[4] Eren Fikret, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, s.288, Ankara 2020.
[5] Şahin Turan, Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeplerle Olağanüstü Feshi (TBK. m. 331), Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2019.
[6] Yılmaz Saadet, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesinin olağanüstü feshi, Yüksek Lisans Tezi, Galatasaray Üniversitesi,2020.
*Yavuz Uyanık Avukatlık Ortaklığı, Stajyer Avukat