Türk Borçlar Kanunun 347. Maddesi Çerçevesinde Kiracıların Tahliyesi

*Av. Yunus Samet Dikmen

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Bu husus Türk Borçlar Kanunun 347. Maddesi çerçevesinde düzenlenmiş olmakla beraber bu yazımızda anılı durumun uygulama ve içtihatlar çerçevesinde açıklaması yapılacak, doğabilecek masraflardan bahsedilecektir.

1. Belirli süreli kira sözleşmelerinde sonlandırma şartları 

Türk Borçlar Kanununun 347. maddesine göre belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce kiraya verene bildirimde bulunmadıkça kira sözleşmesi aynı koşullarla kendiliğinden 1 yıl daha uzar.

Türk Borçlar Kanununun 347. Maddesinde, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya verenin, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmasıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebileceği düzenlenmiştir.

Tablo halinde bir örnek vermek gerekirse;

Bu örnekte de kiralayan kira sözleşmesini 30.09.2022 tarihine kadar kiracının eline ulaşacak fesih bildirimi ile feshedip kiracının 01.01.2023 tarihinde tahliyesini isteyebilecektir.

Sözleşme süresinin bir yıldan uzun olması halinde yapılacak on yıl uzama süresi hesabında ise sözleşmenin sona erdiği tarih dikkate alınacaktır. Örneğin 01.01.2020 tarihli 5 yıllık kira sözleşmesinde on yıllık uzama süresi 01.01.2025 yılında başlayacak şekilde hesaplanacaktır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 06.02.2017 tarih ve 2017/1437 E., 2017/793 K. sayılı kararı;

“… Kiralanana ait kira sözleşmesi 01.12.1999 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. TBK’nin 347. maddesi hükmü gereğince kiracı bir yıl olan sözleşme süresinin bitiminden yani 01.12.2000 tarihinden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığından yıldan yıla yenilenerek yasada belirtilen on yıllık uzama süresi 01.12.2010 tarihinde dolmuştur. Son uzama yılı davanın açıldığı tarihe nazaran 01.12.2014 tarihinde sona ermiş olup, 6098 sayılı Kanuna uygun olacak şekilde üç ay önceden 25.07.2014 tarihinde bildirim yapılmıştır. Açıklanan bu nedenlerle 25.07.2014 tarihinde tebliğ edilen bildirim süresinde olduğundan kira sözleşmesinin sona ermesi nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken… davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”

2. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde sonlandırma şartları

Türk Borçlar Kanununa göre taraflar belirsiz süreli kira sözleşmeleri yapmış ise, kiracı her zaman genel hükümlere göre kira sözleşmesini sonlandırabilir. Genel hükümlerden kastedilen, Türk Borçlar Kanununun 299. maddesi ve devamında düzenlenen ve konut ve çatılı işyeri kiralarının dışında genel kiralara uygulanan hükümlerdir.

Ancak Türk Borçlar Kanununun 347. Maddesinde kiraya verenin belirsiz süreli kira sözleşmelerini herhangi bir sebep yokken feshedebilmesi için kiranın başlangıcından itibaren 10 yıl geçmesi ve geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimi yapılması gerektiği düzenlenmiştir.

Örneğin bir konut için 01.01.2011 tarihinde belirsiz süreli bir kira sözleşmesi yapılmışsa kiraya verenin bu örnekte sözleşmeyi sonlandırması, kira ilişkisinin 10 yıldan uzun sürmesine bağlıdır. Bu durumda kiraya veren bu sözleşmeyi, ancak 01.01.2021 tarihinden sonra, her 6 aylık dönem için 3 ay önce fesih bildiriminde bulunarak sonlandırabilir.

3. Kiraya veren sözleşmeyi feshederken herhangi bir sebep göstermesi veya tazminat ödemesi gerekmekte midir?

Kiraya veren, on yıllık uzama süresini takip eden yılın bitiminden en az üç ay önce, yazılı bir bildirimle hiçbir haklı neden göstermeksizin ve kiracıya bir tazminat ödemeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bildirim yazılı geçerlilik şartına bağlıdır. Bildirimin yazılı yapılmaması geçersizlik sonucunu doğuracaktır ki bu kira sözleşmesinin sona ermemekle birlikte bir dahaki uzama yılında tekrar bildirim yapılıncaya dek uzaması anlamına gelmektedir.

Kanun metni 10 yıllık kiracı bakımından herhangi bir sebep ya da tazminata gerek olmaksızın kira sözleşmesinin feshedilebileceğini açıkça düzenlemekle beraber istikrar kazanmış Yargıtay uygulaması da bu yönde olup hiçbir aksine hüküm ve karar söz konusu değildir. Örnek vermek gerekirse Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7129E. 2017/17713K ve 14.12.2017 Tarihli Kararında;“6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 347.maddesi hükmüne göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” Şeklinde hüküm tesis edilmiştir.

4. Kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde on yıllık süresi hesabı nasıl yapılacaktır?

Bu konuya ilişkin olarak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/458 E., 2021/614K. ve 25.05.2021 Tarihli kararında, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde son sözleşme tarihinin esas alınması ve on yıllık uzama süresinin de son sözleşmeye göre belirlenmesi, her yenileme sözleşmesinin 10 yıl süreyi yeniden başlatacağı belirtilmektedir. Bu konuya ilişkin olarak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/458 E., 2021/614K. ve 25.05.2021 Tarihli kararında da aynı yönde hüküm kurmuştur.

5. Kiraya verenin 10 yıllık süre sonundaki fesih hakkı hangi kiralanan yerleri kapsamaktadır?

TBK 347 ile düzenlenen 10 yıllık uzama süresinden sonra uygulanabilecek kira sözleşmesini fesih hakkı sadece konut ve çatılı işyeri kiraları için söz konusudur ve kapsam dışındaki kiralamalarda bu madde hükmü uygulanamaz. Örnek vermek gerekirse Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7238 E., 2017/16609 K. ve 28.11.2017 Tarihli kararında konut ve çatılı işyeri vasfında olmayan baz istasyonu kirasında TBK 347 hükmünün uygulanmayacağı belirtilmiştir.

6. Taşınmazın maliki TBK 347 uyarınca, 10 yıllık uzama süresinin sonunda fesih ve tahliye davasını açabilir mi?

Kiraya veren haricinde taşınmazın maliki de, TBK 347 uyarınca 10 yıllık uzama süresinin sonunda dava açma hakkına sahiptir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6229 E., 2017/14491 K. ve 24.10.2017 tarihli kararı ile malikin TBK 347 uyarınca fesih ve tahliye dava hakkı bulunduğu şu şekilde açıklanmıştır:

“…6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 347. maddesi hükmüne göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminde en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

(…) Bu durumda, mahkemece, kiraya veren durumunda olmayan malikinde dava açma hakkı olduğu kabul edilip, TBK’nun 347. maddesinin şartları üzerinde durularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”

7. Taşınmazın elbirliği veya paylı mülkiyete tabi olması halinde fesih ihtarnamesi kimler tarafından gönderilmelidir?

Kiralanan paylı mülkiyete konu ise, dava öncesinde gönderilecek ihtarın pay ve paydaş çoğunluğu tarafından gönderilmesi gerekmektedir. Bununla beraber taşınmazda elbirliği mülkiyeti söz konusu ise ihtarnamenin tüm ortaklar tarafından gönderilmesi gerekmektedir. Yine kiraya verenlerin birden fazla olması halinde tüm kiraya verenlerin ihtarname göndermesi gerekmektedir.

8. TBK 347 uyarınca tahliye davası ne zaman ve nerede açılabilir?

10 yıllık süre sonunda kiracının tahliyesi gerçekleştirileceği zaman kendisine hukuka uygun olarak fesih bildirimi yazılı olarak gönderilse dahi kiracının kiralananı tahliye etmemesi durumunda dava açılması gerekli olabilmektedir.

TBK 347’de yer alan düzenlemeye göre Kira sözleşmesinin belirli ya da belirsiz süresi olmasına bakılmaksızın, geçerli bir feshin yapılmasının ardından TBK 350 uyarınca kiraya veren tarafından dava açılarak kiracının tahliyesi sağlanabilecektir.

Davanın açılması gerektiği süre hususu ise, TBK’nın 350. maddesinin 1. fıkrasında “belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir” şeklinde ifade edilmiştir. Buna göre davanın; usule uygun fesih bildirimi yapılmış olmak şartı ile ilgili fesih bildirimini kapsayan kira dönemine ilişkin sürenin sonundan itibaren 1 ay içinde açılması gerekmektedir.

Anılan tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bu tür tahliye davaları için yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın olduğu yer mahkemeleridir.

9. Tahliye davalarında harç, vekalet ücreti, masraf kalemleri nasıldır? 

Harçlar Kanunun 17. Maddesi gereğince “Gayrimenkulün tahliyesi davalarında, yazılı mukavele olsun veya olmasın bir yıllık kira bedeli üzerinden karar ve ilam harcı alınır.”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/7088E. 2015/9126K.  ve 27.10.2015 Tarihli Kararı;

Harçlar Kanun’unun 17. maddesinde tahliye davalarında bir yıllık kira bedeli üzerinden harç alınması gerektiği, 28. maddesinde ise alınması gereken harcın dörtte birinin peşin alınacağı (…) hüküm altına alınmıştır. Dava kira alacağının tahsili ve tahliye istemine ilişkin olup nispi harca tabidir. Davada tahsili istenen toplam alacak miktarı ve tahliye yönünden ise bir yıllık kira parası üzerinden nispi karar ve ilam harcı alınması gerekir.”

Bir taşınmazın tahliyesine ilişkin, 10 yıllık uzama süresi sonunda kiralananın tahliyesi davalarında vekalet ücreti ise, dava konusu taşınmazın taraflar arasında davanın açıldığı tarihte geçerli olan bir yıllık kira bedeli üzerinden nispi olarak belirlenir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi  2014/7274 E.,  2015/4010 K. ve 20.04.2015 Tarihli Kararı;

“Tahliye davalarına ilişkin Avukatlık Ücret Tarifesinin 9.maddesi hükmüne göre davanın esasa ilişkin nedenlerle reddi veya kabulü halinde bir yıllık kira bedeli üzerinden nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerekir. (…) Davada kendisini vekil ile temsil ettiren davalı yararına bir yıllık kira bedeli üzerinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin üçüncü kısmına göre nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerekir…”

Genel olarak Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan 10 yıllık kiracının tahliyesi konulu bir davada başlangıç ve nihayette doğacak masraflar 2022 Yılı için aşağıdaki örnekteki gibidir. 

Aylık kira bedelinin 10.000,00 TL olduğu bir taşınmazın tahliyesinde; 

• 37,00 TL Başvurma Harcı (Sulh)
• 11,50 TL Vekalet Harcı
• 049,30 TL Peşin Harç 
  • ( 2.049,30 TL’si Peşin Harç Olmak Toplam 8.197,20 TL Nispi Harç)
• 440,00 TL Gider Avansı
• 18,15 TL Vekalet Pulu

_____________________+

8.703,85 TL

Olmak üzere ayrıca dava sürecinde tanık dinletilmesi, dosyanın bilirkişiye tevdii ve keşif yapılması gibi durumlar halinde tüm bu masraflara ek olarak 1.500,00 TL civarı daha masraf söz konusu olabilmektedir. Anılan masraflara yukarıda değinilen nispi olarak hesaplanan yasal vekalet ücreti ve dava taraflarının avukatları ile kararlaştırdıkları akdi vekalet ücretleri ile sair yol vs. masrafları dahil değildir. 120.000,00 TL yıllık kira ücreti olan bir taşınmazın tahliyesinde de yıllık kira bedeli üzerinden nispi vekalet ücretine hükmedileceğinden 15.350,00 TL gibi bir yasal vekalet ücreti çıkacağından bahsetmek gerekir.       

10. Tahliye davaları temyiz edilebilir mi?

Hukuk Muhakemeleri Kanunun 362. Maddesi 1. Fıkrası (b) bendi gereğince “Kira ilişkisinden doğan ve miktar veya değeri itibarıyla temyiz edilebilen alacak davaları ile kira ilişkisinden doğan diğer davalardan üç aylık kira tutarı temyiz sınırının üzerinde olanlar” temyiz edilebilirken “23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan doğup taşınmazın aynına ilişkin olan davalar hariç) özel kanunlarda sulh hukuk mahkemesinin görevine girdiği belirtilen davalarla ilgili kararlar.” temyiz edilemez.

Buna göre tahliyesi istenen taşınmazın 3 aylık kira bedeli tutarı 2022 yılı için 107.090 TL’nin altındaysa; bu halde tahliye davaları istinaf yolu ile kesinleşir ve temyiz edilemez. 

11. KİRA SÖZLEŞMESİ BİTTİKTEN SONRA EV TAHLİYE EDİLMEZ İSE ECRİMİSİL ALACAĞI TALEP EDİLEBİLİR Mİ? ECRİMİSİL DAVASINDA MASRAFLAR NEDİR?

Ecrimisil talep edilecek kişinin kötü niyetli olması ve söz konusu taşınmaz üzerinde tasarruf hak ve yetkisi bulunmaması gerekir. Bu bağlamda Taşınmazın fuzuli yani haksız olarak işgal edilmiş olması gereklidir. Kiracının kira süresi dolmasına rağmen taşınmazı kullanmaya devam etmesi bu haksız işgale bir örnektedir. Haksız işgalden doğan zararlar kiraya veren taşınmaz maliki tarafından ecrimisil davası ile istenebilir.

Bu davada görevli mahkeme, HMK 2 gereğince malvarlığına ilişkin bir dava olması sebebiyle Asliye Hukuk Mahkemesidir. Genel yetki kuralı ile de yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olarak ifade edilebilir.

Ecrimisil davasında, ecrimisil bedelinin nasıl tespit edileceği hususu da Yargıtay içtihatları çerçevesinde şekillenmiştir. Yargıtay ilgili kararlarında, ecrimisil bedelinin hesaplanması sonucunda en az kira gelirine hükmedileceğini ancak kira geliri haricinde haksız işgal sonucu meydana gelen eskime şeklindeki zararın, hor kullanmadan dolayı ortaya çıkan zararın ve hak sahibinin normal şartlarda elde etmesi muhakkak iken yoksun kaldığı kazancın da dikkate alınabileceğini ifade etmiştir. 

Yargıtay içtihatlarına göre ecrimisil bedelinin kira geliri üzerinden hesaplanmasında haksız işgal edilen taşınmazın büyüklüğü, niteliği, çevre özellikleri ve emsal kira ücretleri dikkate alınmalıdır. Ayrıca haksız işgalin birden fazla yıl içerisinde gerçekleştirilmiş olduğu hallerde söz konusu kira geliri dönemsel olarak hesaplanmalı, ilk dönem için saptanan kira gelirine ilerleyen dönemler için TÜFE artış oranı yansıtılmalıdır.

Bu davalarda nispi harç 492 Sayılı Harçlar Kanunun 16. Maddesine göre hesaplanır. Buna göre harc, talep olunan ecrimisil tutarı toplamı üzerinden alınır ve vekalet ücreti de hükmedilen ecrimisil tutarı üzerinden nispi olarak belirlenir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2015/7808E. 2015/9070K ve 19/07/2013 Tarihli İlamında da “ Dava dilekçesinde istenilen ecrimisil miktarı toplam 1.690.00 TL olup, hükmedilen ecrimisil üzerinden harç ve vekâlet ücreti tayin ve takdir edilmesi gerekir (…)” denmiştir.

Sonuç olarak ecrimisil davası sonucu doğacak masraflar ve vekalet ücreti 60.000,00 TL Ecrimisil Alacağı talep edilen bir dava bakımından değerlendirildiğinde şöyle olmaktadır. 

• 80,70 TL Başvurma Harcı
• 11,50 TL Vekalet Harcı
• 024,65 TL Peşin Harç 
  • ( 1.024,65 TL’si Peşin Harç Olmak Toplam 4.098,60 TL Nispi Harç)
• 440,00 TL Gider Avansı
• 18,15 TL Vekalet Pulu

______________________+

4.648,95 TL

Olmak üzere ayrıca dava sürecinde tanık dinletilmesi, dosyanın bilirkişiye tevdii ve keşif yapılması gibi durumlar halinde tüm bu masraflara ek olarak 1.500,00 TL civarı daha masraf söz konusu olabilmektedir. Anılan masraflara yukarıda değinilen nispi olarak hesaplanan yasal vekalet ücreti ve dava taraflarının avukatları ile kararlaştırdıkları akdi vekalet ücretleri ile sair yol vs. masrafları dahil değildir. Dava sonucunda 60.000,00 TL üzerinden nispi vekalet ücretine hükmedileceğinden 8.600,00 TL gibi bir yasal vekalet ücreti çıkacağından bahsetmek gerekir.

*Yavuz&Uyanık Hukuk Bürosu,  Avukat