Resmi Şekil Zorunluluğu
Hukukumuzda taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmelerin yapımı resmi şekle tabidir. (TMK m. 706, TBK m. 237/2, Noterlik Kanunu m. 60 ve 89) Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de belirtmiş olduğumuz gibi taşınmaz payını devir borcunu içerdiğinden sözleşmenin geçerli olabilmesi için resmi şekilde yapılması zorunludur.
Nitekim bu tür inşaat sözleşmelerinde resmi şekil şartının aranacağı Yargıtay’ın pek çok kararında da zikredilmiştir. Hatta bu kararlardan biri olan Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2022/4 E., 2023/839 K. ve 20.09.2023 tarihli kararında da:
“… Tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören sözleşmelerin geçerli olmaları için resmî şekilde yapılmaları zorunlu olup; kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi yönünden taşınmaz mülkiyetinin ileride yükleniciye devrine ilişkin bir yükümlülüğü (mülkiyetin nakline yönelik vaadi) içerdiğinden, bu tür sözleşmelerin noterde resen düzenleme şeklinde yapılmaları geçerlilik koşuludur. Emredici kural gereği, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir…”
denilmek suretiyle resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmelerin geçersiz olacağı açıkça ifade edilmiştir.
Resmi Şekilden Ne Anlaşılmalıdır?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi şekilde yapıldığının kabulü için;
- Tapu sicil müdürlüğünde resmi senet olarak düzenlenip tescil edilmesi,
- Ya da noterde “re’sen düzenleme” şeklinde hazırlanması,
gerekmektedir.
Haliyle tarafların kendi aralarında adi yazılı şekilde sözleşme yapmaları ve bunu yalnızca noterde “onaylatmaları”, resmi şekil şartının yerine getirilmesi bakımından yeterli olmayacaktır.
Resmi Şekle Uyulmaması Her Zaman Geçersizlik Sonucu Doğurur mu?
Kural olarak resmi şekle aykırı sözleşmeler geçersiz olmakla birlikte arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin resmi şekilde yapılmamış olunması her zaman mutlak şekilde sözleşmenin geçersizliğine yol açmayacaktır.
Bu sözleşmelerdeki şekil eksikliğinden kaynaklı geçersizlik hali TMK m.2’ye dayanılarak düzeltmenin yapıldığı en geniş alanlardan biridir. Yargıtay kararlarında şekil noksanlığından kaynaklanan geçersizliğin iki şekilde yumuşatıldığı görülmektedir:
- Birincisi; yüklenicinin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğine rağmen edimini ifa etmiş olmasına karşın arsa sahibinin şekil noksanlığını ileri sürmek suretiyle tescil işlemini yerine getirmekten kaçınması halidir.
Resmi şekle uyulmamış olsa bile;
- Taraflar edimlerini karşılıklı olarak tamamen ifa etmişse,
- Yüklenici inşaatı bitirmiş veya çok büyük bir bölümünü yapmış ve arsa sahibi de inşaatın devamı süresince karşı koymamış ve inşaatın yapılmasına rıza göstermişse
arsa sahibinin bu aşamadan sonra sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmesi dürüstlük kuralıyla bağdaşmamaktadır.
Dikkat çekmek gerekir ki belirtmiş olduğumuz üzere, yüklenicinin inşaatı eksiksiz şekilde tamamen bitirmiş olması beklenilmemektedir. İnşaatın yüklenici tarafından büyük oranda tamamlanmış olduğu hallerde de uyuşmazlığın iyi niyet yönüyle değerlendirilmesi mümkündür. Yalnızca yüklenici değil konuyu taşınmazın devri borcu altına giren arsa sahibi yönünden ele almak da mümkündür. Örneğin arsa sahibinin, inşaat sözleşmesinden doğan -başta ücret ödeme borcu olmak üzere- yükümlülüklerini yerine getirdiği hallerde yüklenici tarafından şekil noksanlığı ileri sürülerek sözleşmenin geçersiz kılınmaya çalışılması da şüphesiz ki hakkın kötüye kullanımı sayılabilecektir.
- İkincisi ise; şekil noksanlığına rağmen arsa malikinin tescil işlemini yaptırmış olması halidir.
Taraflar adi yazılı bir sözleşme yapmış olsa dahi, arsa sahibi taşınmazın devri borcunu yerine getirmişse; arsa sahibinin sonradan şekil noksanlığı sebebini ileri sürerek kaydın terkinini talep etmesi hakkın kötüye kullanımı olarak değerlendirilmektedir. Bu durumda başlangıçtaki şekil eksikliğinin, tapuda yapılan devirle fiilen ortadan kalktığı kabul edilmektedir ve arsa sahibinin bu yöndeki talepleri kabul görmemektedir.
Sonuç
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz mülkiyetinin devrini de içerdikleri için kural olarak resmi şekilde yapılmak zorundadır. Resmi şekle uyulmaması halinde sözleşme geçersiz sayılır.
Ancak tarafların sözleşmeyi fiilen uygulamış olmaları, edimlerin büyük ölçüde yerine getirilmiş olması veya tapuda devir işleminin yapılmış bulunması gibi durumlarda; şekil eksikliğinin sonradan ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırı kabul edilebilmektedir.
Bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmadan önce hukuki danışmanlık alınması ve sözleşmenin mutlaka usulüne uygun resmi şekilde düzenlenmesi, ileride doğabilecek ciddi hak kayıplarının önüne geçmek açısından büyük önem taşımaktadır.
Kaynaklar:
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/1612 E., 2021/441 K., 08.04.2021 T., Lexpera İçtihat Bilgi Sistemi (https://www-lexpera-com-tr) (E.T. 13.04.2025); Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/2930 E., 2021/831 K., 24.06.2021 T., Lexpera İçtihat Bilgi Sistemi (https://www-lexpera-com-tr) (E.T. 13.04.2025); Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2018/1057 E., 2021/441 K., 23.12.2021 T., Lexpera İçtihat Bilgi Sistemi (https://www-lexpera-com-tr) (E.T. 13.04.2025); Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2021/843 E., 2022/80 K., 08.02.2022 T., Lexpera İçtihat Bilgi Sistemi (https://www-lexpera-com-tr) (E.T. 13.04.2025); Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/1817 E., 2022/643 K., 17.05.2022 T., Lexpera İçtihat Bilgi Sistemi (https://www-lexpera-com-tr) (E.T. 13.04.2025); Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2022/69 E., 2022/1050 K., 28.06.2022 T., Lexpera İçtihat Bilgi Sistemi (https://www-lexpera-com-tr) (E.T. 13.04.2025)
- Yargıtay 15. HD, 2012/6472 E., 2013/1283K., 25.02.2013 T., Lexpera İçtihat Bilgi Sistemi (https://www-lexpera-com-tr) (E.T. 13.04.2025)
- Yargıtay 15. HD, 2008/3136 E., 2008/4431 K.,1.7.2008 T., Lexpera İçtihat Bilgi Sistemi (https://www-lexpera-com-tr) (E.T. 13.04.2025); Yargıtay 15. HD, 2006/3112 E., 2006/3819 K., 22.06.2006 T., Lexpera İçtihat Bilgi Sistemi (https://www-lexpera-com-tr) (E.T. 13.04.2025); Yargıtay 15. HD, 2008/3136 E., 2008/4431 K., 01.07.2008 T., Lexpera İçtihat Bilgi Sistemi (https://www-lexpera-com-tr) (E.T. 13.04.2025)
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2014/569 E., 2016/181 K., 26.2.2016 T., Lexpera İçtihat Bilgi Sistemi (https://www-lexpera-com-tr) (E.T. 13.04.2025); Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2012/592 E., 2013/65 K., 16.01.2013 T., Lexpera İçtihat Bilgi Sistemi (https://www-lexpera-com-tr) (E.T. 13.04.2025)
- Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu, 1987/2 E., 1988/2 K., 30.09.1988 T., Lexpera İçtihat Bilgi Sistemi (https://www-lexpera-com-tr) (E.T. 13.04.2025); Yargıtay 6. HD, 2022/3454 E., 2023/3328 K., 16.10.2023 T., Lexpera İçtihat Bilgi Sistemi (https://www-lexpera-com-tr) (E.T. 13.04.2025)